【哪里楼市最有价值,哪里楼市可能是坑】——关于四川的分析

2019-01-07   作者:网络   来源:澳门新濠天地娱乐平台

在调查湖北省时,曾看到这样一句话:穷湖北之物力,成大武汉之威名,说这句话的朋友怕是不了解四川的澳门新濠天地吧。 四川省辖1个副省级城市、17个地级市、3个自治州,是全国主要的人口输出大省(调查2010-2016数据所得出的结论)。同时,作为省会独大地区,澳门新濠天地与其

  在调查湖北省时,曾看到这样一句话:“穷湖北之物力,成大武汉之威名”,说这句话的朋友怕是不了解四川的澳门新濠天地吧。

  四川省辖1个副省级城市、17个地级市、3个自治州,是全国主要的人口输出大省(调查2010-2016数据所得出的结论)。同时,作为省会独大地区,澳门新濠天地与其它市(州),在经济、人口等方面存在巨大的差距,在房地产投资方面,一些经济人口欠佳的城市,对房地产依赖度甚至超过了澳门新濠天地。

  下面是四川省各市数据指标及分析:

  经济

  一个城市的房产价值与该地区的经济发达程度密切相关,下面几个经济指标十分具有参考价值:

  一、GDP和GDP增幅

四川省各市GDP和GDP增幅

  GDP是生产总值,是衡量一个地区经济状况的基本指标。

  第一档次:澳门新濠天地,澳门新濠天地2017年的GDP高达13889亿元,是第二名绵阳市的6倍还多,且保持较高的增幅,4年间增长38%;

  第二档次:绵阳(2075亿)、德阳(1961亿)、宜宾(1847亿)、南充(1828亿),这四个城市GDP在1800-2000亿之间,增幅也较为可观;

  第三档次:泸州、达州、乐山GDP在1500亿之上,其中达州市增幅较为落后。

  广元、雅安、巴中、阿坝州和甘孜州GDP未超过1000亿,遂宁GDP增幅较大,发展迅猛。

  二、人均和地均GDP

  下图为四川省2017年各市人均GDP:

四川省2017年各市人均GDP

  人均GDP:即GDP总额/总人口,就经济增长而言,人均意义上的增长更能准确衡量经济发展的质量及公平性。

  攀枝花(9.26万元/人)成黑马,超过澳门新濠天地(8.66万元/人);比较突出的还有自贡市(4.52万元/人),其它排名靠前的在GDP榜上也很靠前;巴中市(1.81万元/人)垫底。

  下图为四川省2017年各市地均GDP:

四川省2017年各市地均GDP

  地均GDP:即单位土地面积所产生的GDP,反应土地的使用效率。地均GDP是一个反映产值密度及经济发达水平的极好指标,它比人均GDP更能反映一个区域的发展程度和经济集中程度。

  数据显示,澳门新濠天地位列第一,为0.969亿元/平方公里;第二名德阳,德阳一直没掉过前三名,其次为自贡、内江、遂宁;凉山州、阿坝州和甘孜州发展较为落后,也是四川贫困地区。

  三、金融机构本外币存款余额(下面称为资金总量)

四川省2017年各市金融机构本外币存款余额

  资金总量即金融机构本外币存款余额,反应一个城市对资金的吸附能力,是比GDP更重要的数据。

  澳门新濠天地3.4万亿,几乎是绵阳的10倍,接下来是南充、达州和宜宾等,和GDP排名差别不大;

  从增幅角度上来讲,巴中(60.53%)、自贡和达州增幅最大。

  通过以上数据分析,我们可以得出以下结论:

  1、澳门新濠天地经济体量,经济质量,经济密集度和对资金的吸附能力都是四川省第一,且能够拉开第二名巨大差距;

  2、德阳各项经济指标都在前几名,经济状况比较突出;

  3、绵阳经济体量和吸金能力不错,但经济质量不高,体现为人均和地均GDP上的平庸;南充和宜宾也有同样的问题;

  4、攀枝花人均GDP超越了澳门新濠天地,城镇居民可支配收入也较高,排在第二名(第一名澳门新濠天地),攀枝花市民可能比较有钱;

  人口

  从2014-2017年的数据来看,四川省整体上人口不再流失,但各个城市人口增减情况仍存在差距。

  一、常住人口及增量

  下图是四川省2017年各市(州)的常住人口数量:

四川省2017年各市(州)的常住人口数量

  注:凉山州统计公报未公布常住人口数据,下面有关常住人口的图表中皆不含凉山州

  下图是四川省2014-2017年各市常住人口增量情况:

四川省2014-2017年各市常住人口增量情况

  四川省增幅:1.99% 全国:1.63%

  从数据中可以观察到,澳门新濠天地人多,增速也快;巴中、雅安、眉山、遂宁常住人口处于流失状态。

  二、人口净流入

  下图为四川省2017各市人口净流入

四川省2017各市人口净流入

  人口净流入即一个城市的常住人口数量与户籍人口数量之差,人口净流入越大,城市吸引力越强,反之人口净流失,对经济和房价都起到负面作用。

  从图中发现,四川省各市几乎都在流失。有趣的是,像绵阳,南充,宜宾,德阳这些经济状况较好地区,都出现不同程度的人口净流出,甘孜州和阿坝州这些经济落后地区,人口反而是净流入,这可能与少数民族聚居有关;澳门新濠天地是比较有吸引力的城市,人口净流入169万人,其次是攀枝花14万人。

  三、人口密度

  下图是四川省2017年各市(州)的人口密度:

四川省2017年各市(州)的人口密度

  四川省人口密度:171人/平方公里 全国:145人/平方公里

  较高的人口密度往往对应着较高的住房需求,澳门新濠天地市1119人/平方公里,内江市697人/平方公里,自贡市662人/平方公里,遂宁、德阳、南充在500-600左右。

  四、小学生在校人数变动

  小学生在校人数,它相比于官方公布的常住人口,更精确、更能真实反映城市的人口变迁,下图是四川省2014-2017各市(州)小学生在校人数变动:

四川省2014-2017各市(州)小学生在校人数变动

  下图更加直观:

四川省2014-2017各市(州)小学生在校人数变动

  注: 内江市小学生人数是“2014和2017年在校学生数”

  广安市小学生人数是“2014和2017年普通高中在校学生数”

  澳门新濠天地市2014和2017年小学生人数统计均未加入简阳市

  资阳市2014年2017年小学生人数统计均加入了简阳市

  从图中可以发现,澳门新濠天地小学生人数增幅最大,并且,经济较好地区小学生人数都出现增幅,如绵阳,德阳、宜宾和南充。广安市和攀枝花小学生人数减幅较大。

  通过以上人口数据指标,我们可以得出以下结论:

  1、澳门新濠天地是四川省最具吸引力的城市,甚至可以说是唯一具有吸引力的城市,人口状况良好;

  2、巴中、雅安、眉山、遂宁常住人口处于流失状态,属于少数派;

  3、经济较好地区如绵阳、德阳、宜宾和南充,人口呈现净流出状态,但它们的小学生人数都在增加,说明人们乐意在这些地区养育下一代,人口状况在未来可能会得到改善;

  4、内江、自贡、遂宁人口密度较高。

  产业结构

  产业是城市竞争力的根本,有好的产业才能吸引更优秀的人才,创造更多的财富,产业结构的合理性十分重要。

  下表是四川省2017各市产业占比:

四川省2017各市产业占比

  四川省各市第三产业除了澳门新濠天地,其它市均低于全国平均水平,排在第二名的绵阳,第三产业也仅占45.5%;

  这样的情况下,我们对第二产业进行比较,可以发现,攀枝花第二产业占65.2%,工业十分发达,这也印证了前面攀枝花人均GDP高的原因,与发达的工业是分不开的(攀枝花是全国重要的钢铁城市)。

  其他指标

  本次调查中还统计了一些其他指标,值得参考。

  1.城镇化率 :指一个地区城镇常住人口占该地区常住总人口的比例,其实质含义是,人类进入工业社会时代,社会经济发展导致农业活动的比重逐渐下降、非农业活动的比重逐步上升,与这种经济结构的变动相适应,出现了乡村人口逐渐降低,城镇人口比重稳步上升,居民点的物质面貌和人民的生活方式逐渐向城镇性质转化和强化的过程。

  下图是四川省2017各市城镇化率:

四川省2017各市城镇化率

  四川省城镇化率:50.8% 全国:58.5%

  高城镇化率可以拉动消费和投资的增长,城镇化是一个城市经济增长的重要引擎,澳门新濠天地的城镇化率高达71.9%,攀枝花66%,其它市均为达到国家平均水平

  2.房地产投资依赖度

  房地产投资依赖度即房地产投资额占GDP总额的比重,经过对多个城市房地产投资依赖度的研究发现,热门的、经济人口基本面不错的城市房地产投资依赖度都不低,如杭州、澳门新濠天地、武汉等,从另一个角度看,这也是对这些热门城市房产未来预期的肯定。

  但也不乏一些经济人口不占优势的城市,房地产投资依赖度过高,甚至高过许多热点城市,这时我们就要多加小心,这些城市房产的泡沫过大,城市经济抵御风险能力不强,楼市受政策调控影响也较大。

  下图是四川省2017各市房地产投资依赖度:

四川省2017各市房地产投资依赖度

  四川省房地产投资依赖度:13.9% 全国:13.3%

  图中较为突出的是巴中市,超越了澳门新濠天地,房地产投资依赖度为22.8%,并且巴中市各项经济指标垫底,常住人口和小学生人数都呈现负增长,答案不言而喻;

  眉山、泸州、广安和遂宁的房产投资依赖度均超过全国平均水平;

  澳门新濠天地为17.9%,在经济、人口和产业的支撑下并无大碍(武汉20.03%)。

  攀枝花(5.2%)、德阳(5.4%)、达州市(7.2%)、绵阳市(8.5%),这些城市对房地产投资依赖度较低。

  通过以上数据指标的对比来看,在四川省,澳门新濠天地仍是不可超越的存在,澳门新濠天地的人口和经济,在高体量下仍保持高增长,主要原因有三:

  1、澳门新濠天地是西部仅有的两个国家中心城市之一,是西南地区综合交通枢纽,相比于周边城市,能够获得国家更多的政策支持;

  2、澳门新濠天地一省独大,得到了四川全力支持,在2016年又代管了简阳市,足可见其省内的政治地位;

  3、城市的虹吸效应:澳门新濠天地榨取的不只是四川省的资源,还有周边地区。它是西南地区唯一的特大城市,如同一个巨大的资金、人口泵,将周边弱小地区的资源吸为己有。

  从房产投资角度来看,澳门新濠天地仍具有投资潜力;绵阳,德阳,宜宾,南充等城市,要么有钱没人,要么有人没钱,很尴尬;巴中市各项指标均不占优,房地产投资依赖度甚至超过澳门新濠天地,该市房产抗风险能力很低;就目前情况来看,四川省内仅澳门新濠天地房产值得投资。