【哪里楼市最有价值,哪里楼市可能是坑】——关于河北省的分析

2019-01-09   作者:网络   来源:澳门新濠天地娱乐平台

说河北省是中国最特别的省也不为过,原因就在于河北省有两个特别的郊区北京和天津。 一般的省份,省会城市往往是一家独大,最不济也混个亚军,这些城市的崛起离不开政策上的优惠或超级城市的辐射,河北省的特别就在于,首都北京和直辖市天津位于河北省的中心

  说河北省是中国最特别的省也不为过,原因就在于河北省有两个特别的“郊区”——北京和天津。

  一般的省份,省会城市往往是一家独大,最不济也混个亚军,这些城市的崛起离不开政策上的优惠或超级城市的辐射,河北省的特别就在于,首都北京和直辖市天津位于河北省的中心部位,形成了北重南轻的格局。

河北省行政区划图

  (图一:河北省行政区划图)

  随着雄安新区的横空出世,河北省省会石家庄的地位再次下跌,北京第一,天津第二,而后雄安新区,第四才轮到石家庄。不过在河北省南部地区,石家庄仍然具有很强的影响力。

  在河北,到底是环京津城市强还是河北南部城市强,我们先从数据指标层面对各市进行分析。

  经济  

  经济指标不仅能体现出一个城市的经济发展水平,更是一个城市政策、人口和产业等方方面面的综合体现,一句话“有钱才是硬道理”。下面来看看河北省各市近4年来的表现。

  一、GDP和GDP增速

河北省2017各市GDP和增幅(2014-2017)

  (图二:河北省2017各市GDP和增幅(2014-2017))

  从GDP的体量上看,河北省最强的并不是省会石家庄(6460.9亿元),而是中国钢铁第一大城——唐山(7106.1亿元);

  从GDP增幅来看,最耀眼的是紧邻北京和天津的廊坊(40%),廊坊的区位优势得天独厚,未来想不红都难;

  唐山虽然GDP较高,但其增幅是全省最低(14%),主要原因是环境污染问题和外部市场环境导致钢产量的大幅缩减,资源型重工业城市面临着严峻的转型问题;

  值得注意,环京北部城市:承德、张家口、秦皇岛的GDP位列后四名(1500亿左右),且增速较缓;

  衡水虽然GDP不高,但增幅较为客观(36%)。

  二、人均和地均GDP

  随着经济的发展和产业结构的优化,政府从注重经济发展速度转变为注重经济发展质量,人均GDP和地均GDP成为衡量经济发展的重要指标。

  人均GDP:即GDP总额/总人口,就经济增长而言,人均意义上的增长更能准确衡量经济发展的质量及公平性。

河北省2017各市人均GDP

  (图三:河北省2017各市人均GDP)

  从人均GDP上来看,唐山(9万元/人)依旧排在首位,廊坊(6.08万元/人)略胜石家庄(5.94万元/人),衡水、保定和邢台最低(3万元/人)左右。

  地均GDP:即单位土地面积所产生的GDP,反应土地的使用效率。地均GDP是一个反映产值密度及经济发达水平的极好指标,它比人均GDP更能反映一个区域的发展程度和经济集中程度。

河北省2017各市地均GDP

  (图四:河北省2017各市地均GDP)

  从数据上看,最高的唐山也仅为0.53亿元/平方公里,整个河北省没有接近1亿元/平方公里的城市,说明河北省的经济质量不高,高端产业、高端服务业不占主导;

  廊坊再次胜过石家庄,环京以北的张家口和承德仅为0.04亿元/平方公里,产值密度较低。

  三、资金总量(金融机构本外币存款余额)

  金融机构本外币存款余额,反应一个城市对资金的吸附能力,是比GDP更重要的数据。

河北省2017各市资金总量和增幅

  (图五:河北省2017各市资金总量和增幅)

  石家庄11703亿元,排在首位,其次是唐山、保定(参考值:武汉2.4万亿,澳门新濠天地3.4万亿);

  从增幅能看出更多的信息,石家庄和唐山增幅在30%左右,廊坊接近60%,说明廊坊近4年来吸引了更多的资金,是一片投资热土;

  同样增幅较高的还有张家口和承德。

  四、财政收入

  财政收入是城市基础设施建设与未来规划的经济基础,是非常重要的数据。

河北省2017各市财政收入和增幅(2014-2017)

  (图六:河北省2017各市财政收入和增幅(2014-2017))

  体量和增幅都很强的有:石家庄,廊坊;

  体量高增幅弱的有:唐山;

  体量弱增幅强的有:保定,衡水,邢台。

  小结:

  1、唐山的经济体量很高但增速下滑严重,转型问题严峻;

  2、廊坊紧邻北京和天津,各项数据多次杀入前二名,十分亮眼;

  3、石家庄作为省会,各项数据虽然不高,但也不低,在河北南部地区仍然有着举足轻重的作用;

  4、环京以北城市:承德、张家口和秦皇岛,经济状况多次排在末尾,不是很理想。

  人口  

  一、常住人口增幅

河北省2017各市常住人口变动情况注:承德、廊坊、衡水为户籍人口

  (图七:河北省2017各市常住人口变动情况注:承德、廊坊、衡水为户籍人口)

  廊坊首次位列第一,常住人口增幅达5.26%,第二名石家庄,第三名保定,经济较为突出的唐山跌出前三名;

  邯郸常住人口流失严重,为-7.61%,沧州和承德都出现人口流失现象;

  秦皇岛虽然经济落后,但人口数据很好看,紧随唐山。

  二、人口密度

河北省2017各市人口密度

  (图八:河北省2017各市人口密度)

  较高的人口密度往往对应着较高的住房需求,是房产投资的加分项。

  河北省人口密度前三名为邯郸、廊坊和石家庄;

  秦皇岛(398人/平方公里)达到了河北省的平均水平,张家口和承德人口密度较低(100人/平方公里左右)。

  三、小学生在校人数变动  

  小学生在校人数,它相比于官方公布的常住人口,更精确、更能真实反映城市的人口变迁。

河北省2014-2017各市小学生人数增幅 注:沧州2017统计公报未公布小学生人数

  (图九:河北省2014-2017各市小学生人数增幅 注:沧州2017统计公报未公布小学生人数)

  参考值:全国小学生增幅(2014-2017):6.8%

  河北省小学生增幅(2014-2017):12.92%

  廊坊又一次排第一名,小学生增幅高达26.5%,远超第二名石家庄17.06%;

  仅唐山和张家口低于全国平均水平。

  小结:

  1、河北省的人口比经济表现的好得多;

  2、廊坊的人口数据十分好看,尤其是小学生人数上,这说明廊坊近4年人口是增加的,住房需求也是增加的;

  3、石家庄、保定和邯郸常住人口总数和小学生总数较高,增幅也不弱,均超出全国平均水平;

  4、张家口和承德人口密度过低,甚至低于全国平均水平,未来的住房需求可能不高,唐山人口数据并不好。

  其他指标  

  一、产业结构

  产业是城市竞争力的根本,有好的产业才能吸引更优秀的人才,创造更多的财富,产业结构的合理性十分重要。

河北省2017各市产业结构占比

  (图十:河北省2017各市产业结构占比)

  随着经济的发展,各大城市纷纷进行产业升级和产业结构优化,服务业的占比越来越高,服务业不仅能创造更多的就业岗位,其劳动环境相比于制造业更加吸引人,同时,高端服务业能创造巨大的利润,我们可以利用第三产业占比,来衡量城市的产业成熟度和对人才的吸引力。

  秦皇岛是中国近代旅游业的发祥地,汇集了丰富的旅游资源,其第三产业占比较高;除了秦皇岛,其他市的第三产业均为达到全国平均水平,河北省仍是以第二产业为主的工业型城市,唐山就是一个例子,第二产业占比高达57%。

  二、房地产投资依赖度

  房地产投资依赖度即房地产投资额占GDP总额的比重,经过对多个城市房地产投资依赖度的研究发现,热门的、经济人口基本面不错的城市房地产投资依赖度都不低,如杭州、澳门新濠天地、武汉等,从另一个角度看,这也是对这些热门城市房产未来预期的肯定。

  但也不乏一些经济人口不占优势的城市,房地产投资依赖度过高,甚至高过许多热点城市,这时我们就要多加小心,这些城市房产的泡沫过大,城市经济抵御风险能力不强,楼市受政策调控影响也较大。

河北省2017各市房地产投资依赖度

  (图十一:河北省2017各市房地产投资依赖度)

  参考值:全国房地产投资依赖度:13.27%

  河北省房地产投资依赖度:13.41%

  廊坊的房地产投资依赖度全省第一,高达26%,这是非常非常高的,比一些强省会城市都高出4-6个百分点;

  张家口排在第二位,为25%,但张家口的人口密度和经济状况都不占优,这透露出一丝危险的信号;

  石家庄第三,为19%,保定16%,其它市均低于国家平均水平。

  综上所述:

  目前河北省的格局一分为二:一是环京津城市,二是南部地区城市。

  从数据上看,环京津城市中,北部的承德,张家口和秦皇岛经常排在后位,唐山作为资源型重工业城市面临着转型的问题,人口和经济都在放缓,房地产没什么升值前景;

  廊坊是大热门,无论是人口还是经济都十分亮眼,但房地产投资依赖度十分高,从廊坊的区位优势就能得知,这块地是炒房投机者的天堂;

  河北南部的石家庄,各项数据虽然不是最强,但都很可观,仍有升值的空间,并且紧邻石家庄的保定南,沧州西,衡水西也会受到石家庄的辐射和带动;

  张家口的人口和经济不理想,但房产投资依赖度很高,不建议投资。

  最后的补充:

  环京以北:北京的发展方向是朝南和朝东的,南部有雄安新区、新机场,东部建立城市副中心,市政府东迁通州,承德和张家口虽然环京,但交通不便,又不在北京发展规划范围内,因此对于承德和张家口的房产并不看好;

  秦皇岛:秦皇岛是旅游城市,养老胜地,为什么秦皇岛的数据呈现出人口增长好过经济增长呢,答案就是人们都是来养老的,人来了却没有带来钱和产业。目前秦皇岛仍面临着空气质量问题,随着唐山产业转型,空气质量和渤海水质得到改善,秦皇岛房产仍有升值空间,但较低的气温决定了这里的房产无法和三亚等地区相比;

  北三县和雄安新区:北三县是廊坊市位于北京和天津交界的飞地,是本轮楼市调控中跌的最惨的,限购政策十分严厉,非本市户籍居民购房需提供3年当地社保且限购1套。北京大城市病严重,未来将东迁40万人至通州缓解压力,而通州将与北三县协同规划发展,只要未来交通规划一公布,就是对北三县地区的重大利好;雄安新区暂时不做考虑,因为房产交易都被冻结了。