“大甩卖”为掩护,万科开启“买买买”模式!

2018-10-10   作者: 澳门新濠天地手机版编辑部   来源: 刘晓博

10月10日,万科再度成为关注的焦点。主要有以下几条新闻: 1、华尔街见闻等网站转载了一篇自媒体发布的文章,标题是《买房买贵了真的能退!万科计划退还业主1个亿,这可能是史上第二成功的地产公关事件》。文章称:打响楼市降价第一枪的厦门万科白鹭郡,现在

  10月10日,万科再度成为关注的焦点。主要有以下几条新闻:

  1、“华尔街见闻”等网站转载了一篇自媒体发布的文章,标题是《买房买贵了真的能退!万科计划退还业主1个亿,这可能是史上第二成功的地产公关事件》。文章称:打响楼市降价第一枪的厦门万科·白鹭郡,现在要给买贵了的业主们退款。

  文章说:“退款方式简单粗暴,买贵的业主只需要和开发商签订购房补充协议,取缔之前约定的精装修和赠送的车位等等,相应降价部分约100万,直接抵偿按揭部分。换句话说,开发商主动为之前买贵业主,取消捆绑的精装修,车位和电梯,折价直接抵消掉业主的贷款。”

  文章还说:闻讯赶来捡漏的购房者让白鹭郡售楼部交通瘫痪,交警前往进行交通管制,降价房源三天内几乎售罄。

  到目前,万科官方还没有否认这篇文章的报道。

  2、据“证券时报”统计,万科三季度拿地近500亿逼近“恒大+碧桂园+保利+融创”的总和。统计显示,按照权益金额计算,万科三季度合计拿地金额接近500亿元,达到458.7亿元,相当于“恒大+碧桂园+保利+融创”四大龙头房企拿地金额总和。

“大甩卖”为掩护,万科开启“买买买”模式!

  3、华夏幸福昨天晚上公布公告称(见上图): 公司旗下多间全资子公司与万科签署《股权转让及合作协议》。万科拟收购华夏幸福旗下涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80% 股权、廊坊公司80%股权和霸州公司65%股权。这五家公司持有位于环京区域的涿州、大厂、廊坊和霸州市的共10宗土地,均为住宅用地,总用地面积约339338.36平方米(见下图)。

“大甩卖”为掩护,万科开启“买买买”模式!
“大甩卖”为掩护,万科开启“买买买”模式!

  下面是我的分析:

  第一,正如我此前分析的那样,这一轮楼市的低迷行情,给万科带来了一次千载难逢的扩张机会。

  万科拉开了“世纪大并购”和“疯狂拿地”的帷幕 ,所谓“活下去”其实就是对中小开发商的全面宣战,是买下其中的“活不下去的”。

  华夏幸福今年以来已经向平安资管转让了接近20%的股权,涉及金额137.7亿元,此次又向万科转让项目,可见在房地产行业,“做政府生意”的明显不如“做老百姓生意的”,因为前者回款太慢(基本上要垫款),而万科这种住宅为主的开发商,则是预收款、后交楼,在经济下行周期里,占有资金上的绝对优势。

  华夏幸福此次转让的10宗土地,全部在限购严厉的环京地区,这里是华夏幸福的大本营,或者说沉淀资金最多的区域。此次华夏幸福一共套现了32.34亿元。

  上述土地均为住宅用地,折合每平米土地9500元,如果按照2.5倍容积率计算,则楼面地价在每平方米3800元附近。

  而且有意思的是,在每次房地产周期里,敢于提前赌、赌大的都不是万科,可能是绿城或者是碧桂园、融创。万科反应一般比较慢。但在“熊市”开始到来,敢赌的开发商都谨慎的时候,万科开始变得大胆。万科一般是通过这种方式,把此前“失去的时间”抢回来。

  第二,万科的买买买和“大甩卖”其实不矛盾,都透露了万科高层对未来楼市的看法。

  万科肯定是看好未来的,尤其是深圳地铁公司接掌第一大股东之后,“国有控股的混合所有制企业”定位更加明确,政治上非常安全。再加上万科管理层一向谨慎、理性,财务也是相当稳健的。类似厦门这种“大甩卖”,是快速回笼资金,不在“鸡肋项目”上耽误时间。即便亏损一点,都可以忍受。因为现在大把的“捡漏机会”在等着万科,而央行已经开启了大力度降准,收购的最佳窗口期很可能在一两个季度后就关闭。

  所以,我的预测是:万科接下来还会有大手笔甩卖,但甩卖不是不看好楼市未来,而是为了腾出资金买买买。万科在布局新一轮上涨周期,而且似乎从央行哪里,感受到了紧迫感。

  万科的行动告诉我们:过于看空楼市是危险的。但对于部分中小开发商来说,他们因为资金紧张,一旦落入“陷阱”很难自拔,只能卖项目、卖股权,甚至卖身。他们想看多,但已经没有了机会。

  另外,今天还有一条新闻值得关注:

  据“上证报”报道,香港将成立高层次委员会全面统筹参与粤港澳大湾区建设事宜。香港特区行政长官林郑月娥表示,将在特区政府内成立一个高层次的“粤港澳大湾区建设督导委员会”并出任主席,成员包括所有司局长,全面统筹香港参与大湾区建设事宜。政制及内地事务局亦将设立粤港澳大湾区发展办公室,并委任粤港澳大湾区发展专员,以具体落实有关的工作。

  点评:大湾区规划引而不发,从中央到香港都成立了高规格的领导小组,意味着这个规划可能有超乎寻常的东西。前两天提到的类似“桂山岛”方案,或许真的有可能实现。当然,未必一定在“桂山岛”。

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