从上海到香港,从温哥华到纽约,全球最贵楼市都撑不住了

2018-11-07   作者: 澳门新濠天地手机版编辑部   来源: 国民经略

十一月,秋风渐凉。 这个秋天,从上海到香港,从加拿大温哥华到美国纽约洛杉矶等大都市,房价无一例外熄火,楼市巨轮不约而同转向。 这些城市的经济在世界首屈一指,而房价也是位列全球最高。 环球同此凉热,背后正是大放水时代一去不复返、全球加息周期同步

从上海到香港,从温哥华到纽约,全球最贵楼市都撑不住了

  十一月,秋风渐凉。

  这个秋天,从上海到香港,从加拿大温哥华到美国纽约洛杉矶等大都市,房价无一例外熄火,楼市巨轮不约而同转向。

  这些城市的经济在世界首屈一指,而房价也是位列全球最高。环球同此凉热,背后正是大放水时代一去不复返、全球加息周期同步到来的信号。

  在加息时代,谁都无法独善其身。但楼市泡沫程度有别、基本面良莠不齐,楼市的未来,也会出现巨大差异。

  谁是高位盘整,谁是长期走衰,谁是下一次暴涨的中场休息?

  01

  香港:地王流拍,房价转跌

  香港不只房价最高,更是连续八年斩获“全球房价最难负担城市”之首。

  从2003年到2018年,香港楼市走出15年的大牛市。这15年里,房价翻了五到六倍,香港房价收入比一度为全球之冠,高处不胜寒。

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  这一切,在2018年下半年开始转向,凉凉的信号一个接一个。

  就在半个月前,香港港岛山顶文辉道一块豪宅地皮流拍,市场预计楼面价合计6万至12万港元/平方尺(约合人民币57.16万至114.31万元/平方米)。这块至少60万一方(注意是一平方)的顶级地皮,因出价未达港府底价而流拍。

  与此同时,毁约退房事件不断增多。据香港房地产信息网站Dataelements数据显示,截至10月底,香港已经出现36起购房违约案例,而去年全年仅出现9起。这些业主,宁可损失数十万港元的定金,也要毅然退房。

  更加雪上加霜的是,香港楼市成交量大幅腰斩。据美联物业提供的数据显示,10月香港新屋交易数量为1130宗,仅占9月份总交易量的一半左右。

  地王流拍、买房毁约、成交量腰斩之后,房价开始高位走低。

  根据中原领先指数,香港二手房指数从8月最高的188.64下滑到184.77,跌幅超过2%。而在此之前,香港房价已经连涨27个月。

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  虽然2%的跌幅与涨幅相比可以忽略不计,但下跌趋势一旦开启,情况可能超出预计。

  港币与美元挂钩,为维持港币汇率稳定,防止资本做空风险,港币只能跟随美元加息。

  一个多月前,9月26日,美联储进行年内第三次加息,基准利率升高至2.25%,这是本轮加息周期以来的第8次加息。

  次日,香港金管局跟随加息,将贴现基本利率上调至2.5%。汇丰银行、恒生银行、中银香港、恒生银行等多家香港银行纷纷上调港元最优惠贷款利率。

  这还只是开始,美国加息仍未止步。

  未来两年还有4-6次加息,届时美国联邦基准利率将升高至3.4%。香港无论楼市还是资本市场,都将面临巨大压力。

  瑞银估计,未来一年香港房价降下跌10%,花旗预测今年下半年就会走跌7%,而中信里昂证券则预期下跌15%,同时,下调香港地产股评级至“减持”。

  中信里昂房地产研究部门负责人直言不讳地说:

  那些上半年买房的人实在是太勇敢了。

  02

  美国20大城市:楼市触顶

  最近两周,美股反复震荡,而美国楼市也同时触顶。

  就在两天前,美国标准普尔公布凯斯席勒房价指数。

  8月份,美国20大城市房价指数同比上涨5.49%,预期增幅5.8%,实际涨幅不及预期,涨幅已经连续5个月收窄。

  从环比来看,今年8月相比7月,房价微跌-0.02 %。

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  由于凯斯席勒指数数据滞后2个月,而美联储在9月继续加息,房价指数料将进一步收缩。

  同时,美国全国房地产商联合会的调查显示,美国二手房购买量较上年下跌4.1%,已经连续7个月下跌。

  这是持续加息压力对楼市的影响。

  今年以来,30年美国住宅抵押贷款利率快速增长1个百分点,目前已经突破了5%,创8年来新高,美股楼市大概率触顶。

  当然,与2008年金融危机相比,这10年来,借助量化宽松带来的放水式刺激,加上经济的强势反弹,美国股市和楼市,都走出一股牛市。

  就楼市而言,与2012年最低点相比,这6年来,美国20个大城市房价涨幅超过50%,虽然这一涨幅无法与内地和香港匹比,但房价已经回到2007年次贷危机之前的最高水平。

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  这让人想起日本1990年代的楼市崩盘,当时东京都市区的地价下跌60%以上,20多年后的今天,都没回到当初的水平。

  这说明,只有强劲的经济基本面,才是楼市长久繁荣的保证。

  这一轮美国房价虽然回到高位,但住房抵押贷款/GDP之比,从2009年的73.75%降至50%,房屋空置率仅有6.8%。

  换卷话说,这一次,美国房价基本不存在泡沫。

  所以,即使美国加息周期持续,美国房价也只是触顶之后高位盘整,而不会再来一次次贷危机式的崩盘。

  03

  温哥华:加息、投机税、空置税三连击

  加拿大温哥华,对于国人并不陌生。

  这个地区,不仅华人移民遍地,更在于房价涨幅之猛、楼市投机气氛之重,丝毫不弱于内地一线城市。

  2016年,大温哥华地区房价上涨36.4%,位居全球之冠;而2017年,温哥华房价又持续上涨15.9%。

  然而,从2018年开始,温哥华接连对楼市进行了三连击:

  先是对海外买房开征20%的投机税;

  接着又对一年内居住不满6个月的房屋征收1%的空置税;

  随后在全球加息压力之下,又迎来住房信贷的全面挤压。

  在这一系列组合拳之下,温哥华房价由涨转跌,可谓立竿见影。

  从2018年7月开始,温哥华房价开始一转大涨态势,变为微跌行情,房价同比涨幅连续3个月收缩。

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  价格微跌,成交量却呈现暴跌之势。

  今年9月,大温哥华地区住宅销量同比暴跌43.5%,相比8月份环比下跌17.3%。

  如今,随着投机税、空置税逐渐落地,以及愈发明显的加息压力,大温哥华地区的楼市大调整,已经在所难免。

  04

  后放水时代的未来

  上涨的故事都很相似,下跌的故事却有千种面目。

  其一,大放水时代结束,房价普遍面临调整。

  过去10年,全球一线城市房价同步上涨,这背后正是以量化宽松为标志的大放水的结果。如今随着美国加息进入深水区,英国、加拿大以及中国香港都已经跟随加息,大放水时代一去不复返,楼市都将面临调整。

  其二,同样是加息,结果却有天壤之别。

  美国经济增长势头强劲,基本面良好,楼市不存在太大泡沫,加息对于市场影响有限。而以土耳其为代表的新兴市场,在加息压力之下,楼市将会不堪一击。今年以来,土耳其里拉暴跌40%,而房价也在大幅回调。

  其三,加杠杆不具备可持续性。

  货币宽松时代的加杠杆,犹如饮鸩止渴,给了一时的兴奋,但怎样加的杠杆就要怎样还回来。

  击鼓传花的游戏难以持续,唯有经济基本面的强劲,才是永久繁荣的基础。

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