曼谷楼市调研:中国入开始杀入,有人手持数十套房

2018-11-10   作者: 澳门新濠天地手机版编辑部   来源: 梵高先生

01、 在曼谷待了整整一星期,恋恋不舍,昨天才回国。在曼谷的任务,主要是跑跑盘,逛商场,顺带再享受一下本地的马杀鸡。 讲真,待习惯了工业属性、把人当作机器来运转的深圳,去到这个宅奄奄的城市(泰语,意思是慢慢来,不要发火),你的心一下会平静很多。

曼谷楼市调研:中国入开始杀入,有人手持数十套房

  01、

  在曼谷待了整整一星期,恋恋不舍,昨天才回国。在曼谷的任务,主要是跑跑盘,逛商场,顺带再享受一下本地的马杀鸡。

  讲真,待习惯了工业属性、把人当作机器来运转的深圳,去到这个宅奄奄的城市(泰语,意思是慢慢来,不要发火),你的心一下会平静很多。

曼谷楼市调研:中国入开始杀入,有人手持数十套房

  暹罗广场处的步行街

  当然,经历也很有趣,后续会陆续写出来,这次就抛抛砖,讲一些浅层次的曼谷房地产的东西,或许可以给大家转换一下视解,看看外面的世界有多精彩。

  这次我在曼谷待了差不多7天,除去中间停留一天休息的时间之外,除了看盘就是在看盘的路上,如果没有记错的话,大概跑了有8-9个楼盘。

  从东到西,从北到南,从奢侈品林立的贵妇商场到路边的烧烤摊,都是我的研究对象。到了异国他乡,无论是语言还是国情,一切都显得那么新奇。

  当然,跑的这几个楼盘,全部都是公寓,也就是所谓的codon。在此先普及一下,泰国的房子总共才两个类型,一个是别墅(house),一个就是公寓。

  外国人想要在曼谷买房,其实就这两个途径。购买公寓的手续相对简单,只需要一本护照就可以了。但如果想要购买别墅的话,需要在本地注册公司才能购买,而且必须是泰国人控股51%。

  这种操作方式并不常见,也有其他的朋友想带我去看这样的房子,但因为行程的问题没有去,所以这次来泰国,别墅不在我的考察范围之内。

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  泰国的公寓与中国的公寓有什么差别?其实差别蛮大的,泰国的公寓就相当于国内的高端住宅。

  就拿深圳的房子来说吧,公寓系列的产品,如果不是地段位置特别好或者没有房票的话,普通人是不会去买的。

  这里面的逻辑很清晰:1、相对住宅,非常高的税费。2、不通燃气,煮饭别想。3、转手不易。4、产权年限只有40-50年。5、深圳限售之后,5年才能交易。5、5成首付。

  同行的大姐总结的非常的简单粗暴:公寓在国内来说,很多都是臭狗屎,不要轻易去踩,否则万劫不复,因为持有成本太高。  

  而在曼谷购买房产,有很多不一样的规矩。

  1、交易税费。

  在购买曼谷的公寓,税费都很低,只需要缴纳1%的契税,首付比例也不高,大概在25%-30%左右,而且持有的是房屋的永久产权。

  当然,如果你是泰国人就更好了,只需要10%左右的首付或者零首付,但前提是你的信用级别要非常的好。

  这里面需要强调的是,泰国房产产权沿用英国法律,奉行“城堡法”和“不退让法”,泰国政府和法律非常注重保护个人产权(包括房产,不论个人产权或公司产权).

  因此在泰国购置的房产拥有永久产权(除非某些已标明是租赁产权的项目),过户后将拥有地契,这意味着你对地契中所定义的范围土地拥有100%的所有权。

  也就是说,你自己的房子,风可以进,雨可以进,国王不能进。即使是政权更替,也不影响你对房子的永久产权。

  房产永久产权是指房主无条件地享有该房产的所有权,包括房产建筑及其占据的土地。与此相对应的是中国的“部分永久”产权,城镇房屋下面的土地属于全民所有,买了房子仅享有40-70年的土地使用权。

  所以,在考察的前一天时间里,安静看到的项目基本都是一小块一小块的地的建设,因为很多的土地基本都在私人的手上,在泰国你想要拿一块超过1万平米的地都是很难的。

  因为你要跟很多个私人土地主谈判,其工程不亚于深圳一个城中村旧改的成本。像中国第一大楼盘——花果园1860万平的建面,在泰国不可能出现的,因为涉及到的商务谈判成本太高了。

  2、其次是外国人份额。

  泰国规定所有房子外国人最多持有49%。也就是说,一个项目如果建面1000平,只有490平是卖给外国人的,其余的必须是泰国本地人持有。

  剩下的如果想买,只能买租赁权。这里的租赁权,有点像国内的70年产权制定,无土地所有权且有期限(以30年为一个续签周期,可以多次续签)。

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  另外,曼谷的公寓系列产品,全部都是精装交付系列。这一点与国内有非常大的不同,所以单拎出来讲。

  用一句话来说就是:所见即所得。

  也就是说,你在样板房里看到的所有东西,包括沙发、电源插座、床具灯四楼厨柜卫浴等都会交付。在房子交付之前,你只需要付25%-30%的首付,余下的是70%等房子建好了才交。

  对于这项,还是要值得赞赏的。

曼谷楼市调研:中国入开始杀入,有人手持数十套房

  国内约定俗成的案例是,对于期房(还在建设中,未交付),交完首付就要开始供楼。这里面最大的弊端是:房子我还没有开始使用呢,就已经在交余下的70%了,是不是很不合理?

  这也就是最近一段时间为什么在闹“预售变现售”的原因,因为这本就是一个“空手套白狼”的游戏。

  所以,在这样的条件约束下,曼谷本地楼盘的开发商,对于房屋的质量问题,都非常小心翼翼,因为还有70%的尾款大头没交。这个时候,是开发商怕死了业主,而不是业主提防开发商。

  当然,这里面还有一点值得强调的是:曼谷的房子,还涉及到了一个交易的成本,如果持有不超过5年,需缴纳3.3%的特种商业税,持有超过5年者免税,这个还是很有诱惑力的。  

  而且,如果房产被用作为基本居住,卖主为户主且不少于一年,则个人可享免特种商业税,以及还需缴纳个人所得税。

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  近几年来,随着本国楼市的重磅调控,加之最近人民币汇率的低迷不振,很多有钱开始放眼于全球,并寄希望于通过海外资产配置的方式来实现自身的资产保值。

曼谷楼市调研:中国入开始杀入,有人手持数十套房

  曼谷就是其中一站,走在大街小巷,有时候你能清晰的听到国人用鳖脚的中式英语和泰国人交流,在安静看房的过程中,也多次碰见很多中国人在看样板房。

  除此之外,像一些日本人、欧美人、韩国人、中东人、俄罗斯人,也频繁出没在曼谷的房产市场当中...果然是人人都爱房子啊。

  因为海外资金的注入,曼谷的房地产在2017年甚至是2016年就开始启动行情,一时间很多工地都开始挖坑,房价蹭蹭的涨。

  回顾前十年的发展史,近十年来,曼谷的房价可以说是一路走高且稳步提升的。2017年,曼谷的各个区域的整体房价增长均速大概处于13.09%的样子。前十年,曼谷整体的房价涨幅在8%左右。

  虽然现在曼谷房价已经从一两万涨到如今的三四万一平,但是参考中国的房价涨势,曼谷的房价依然有上涨的空间。

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  当然,这只是数据。当地的朋友告诉我,其实买曼谷房子的人看中的还是租金回报率,房价涨幅的表现只是一个方面,因为政府都会控制,不会让房价上涨过猛。  

  除了房价增长带来的收益之外,更多的投资吸引力来自高额客观的租金。之前安静就写过一篇文章,讲的是中国100城租金的回报率,里面贴了一张图——

曼谷楼市调研:中国入开始杀入,有人手持数十套房

  在排名前10名中,没有一个一线或者新一线城市,二线城市只有3个,三、四线城市占到了70%。净租金回报率在4%左右,就是高回报了。 北京的租金回报率不足1%,深圳有多少?只有1.38%。

  为什么?房价的太恐怖了。

  而在曼谷呢?租金回报大概在4%-7%之间。 也就是说,4%的国内租金高回报,在曼谷只是最低的回报。如果你在曼谷买到一个租金收益只有4%,只能说明你眼光太差。

  玩的欢的,我在当地碰见一名在曼谷待了5年的中国人,手里有十几套房,他将租金收益率做到了10%左右。  

  我在看新盘的过程中,也曾经发一条朋友圈,说是曼谷本地的一个楼盘,期房,其实房价也不便宜,在大使馆的附近,旁边就是城中村,一平3万多的单价,30平的总价大概100万人民币。

  100万人民币,一个月租2万泰株,折合人民币差不多4500元/月,租金收益差不多5个点。深圳龙华总价400万左右的房子能租多少?大概也只能租这个价格。算下来,租金收益只有1%多。

  有时候到国外一转,你才会发现,国内的房地产市场到底有多畸形。

  那么,曼谷的房子好租嘛?我不止一次问我的朋友。刚开始我是将信将疑的,因为在逛商场以及周边的过程中,其实我慢慢发现本地人的薪资并不高。

  朋友口述:本地的咖啡馆打工族月薪在15000泰株左右起,折合人民币在3200元/左右起。

  那么,是什么支撑起这么高的租金呢?朋友告诉我,其实能支撑这么高的租金的,可能还是外国人。不权威的数据显示,曼谷大概有1300万的人口,但只有300万的本地人口。

  也就是说,外国人口差不多占到了76.95%。

  在曼谷遇见另一名读我公号的读者,期间约出来聊天,他在曼谷也有房产,给我的反馈是:曼谷的房子根本不愁租不租出去的问题,更何况还有管家帮你打理,完全不用顾虑。 这才打消了我的疑问。

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  那么,中国人最爱在哪些地方买房呢?其实主要在三个区域:隆/沙吞区,中心隆披尼,素坤逸区,价格在3-5万/平之间,对比深圳的房价,也还好。

  

曼谷楼市调研:中国入开始杀入,有人手持数十套房

  目前曼谷比较火爆的地区,如Central Lumpini、Sukhmvit、Silom/Sathon等地区,很多外人国出没。

  这其中,中心隆披尼 是曼谷房价最贵的地方,区域内集中了精华商业中心和豪宅地标,包括无线路、奔集Ploen Chit(未来曼谷超豪华地标建筑集中地),高一点的房子,折合人民币可以达到12万元/平。

  隆/沙吞区呢, 是曼谷传统的亿万富豪住区,也是曼谷的老牌商业区、金融中心,各大银行的总部、写字楼、各国使馆、高档酒店,都在这个区域,均价在4-5万人民币。

  近些来年,最热的区域恐怕是日韩住区的素坤逸区 了,这是是曼谷最大的住宅商业区,集中了各大住宅区、商城、餐饮,也是近年来曼谷升值最快的区域。

  数据显示,2017年,素坤逸地区更是以增长速度每年27%以上, 独占鳌头,高居榜首之位。2018年第一季度,素坤逸房产均价26.2万泰铢/平米,合人民币5.4万/平米。

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  素坤逸是重要的CBD发展区,也是外国人(以日本人最为集中)和泰国人最重要的居住区,占据了曼谷市区面积的31%。走在大街上,你可以看到很多的日式餐厅。

  朋友告诉我,日本人想要租房的话,大部分都是公司支付,而且5年一轮换,所以这里的租金表现非常的可观,每月的房租补贴差不多就能到9000多人民币。

  如果携家带口的话,租房补贴更可观,足见这里公寓市场的高购买力。

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  当然,还是要提醒的是,对于中国人来说,想要在海外配置房产,如果抱着几年一个暴涨甚至翻倍的想法去的话,这里可能不是很现实。

  准备泰国置业的时候,要考虑清楚自己出手的本质目的是什么。你是想是处于资产配置?收租?没事过来度度假?急于出手想赚个块钱?这里面的风险自然是不一样的。

  而且,泰国人其实不太喜欢买二手房。如果你想配转眼海外的资产,就要有长持的准备,而且,这里不是国内,一二手信息的获取与局势掌控都会存在一定的延时。

  当然,如果你的房子地段足够好,产品足够牛逼、占据一个很稀缺的资源的时候,快速变现也不是没有可能。只不过在国外配置房产的时候,要转变一下国内买房的逻辑。

  但是,事实上,现在国内的形势比如深圳,房产的流通性也被锁死了,要基本从暴涨变成长持。

  但是,仍旧值得欣慰的是,和国内买房相比,去曼谷这样的城市买套小公寓,除了收获一定的房价上涨红之外,还可以获得一笔比国内高3-4倍的租金收益。

  深圳几十万,可能在深圳买个老破小的首付都不够,但在泰国,你可以买一套属于自己的带泳池、全精装带家电,顶楼还有健身房,享受免费停车位的高级公寓,想想也是一桩美事。

  而且,最值得一哭的事情是,就在回国后的前两天,泰国方突然宣布:2018年的11月15日-2019年的1月15日,已提交包含中国在内的21个国家的免签提案。这也就意味着:下个月如果再去泰国,2000泰株(折合人民币380元左右)的免签费用又可以省了~~

  说了这么多,还是要友情提醒一下:投资都是有风险的,不要带着翻番的希望去,海外资产的置业只为资产的分散配置投资。  

  妈唉,本来想随便写写,没想又是一篇好长好长好长好长好长好长好长好长好长好长好长好长好长好长好长的文章~

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