楼市的惊人一幕:“房价”低于“楼板价”!

2018-11-21   作者: 澳门新濠天地手机版编辑部   来源: 刘晓博

厦门楼市再次传来大消息:在其北部的翔安区,有开发商竟然以低于楼板价的价格,来甩卖精装修住宅! 所谓楼板价,是指开发商拿地的成本,折合到每平米可售面积里的价格,相当于住宅里的土地成本。 一个精装修的楼盘在开发过程中,开发商除了要支付地价,还要承

  厦门楼市再次传来大消息:在其北部的翔安区,有开发商竟然以低于“楼板价”的价格,来甩卖精装修住宅!

  所谓“楼板价”,是指开发商拿地的成本,折合到每平米可售面积里的价格,相当于住宅里的“土地成本”。

  一个精装修的楼盘在开发过程中,开发商除了要支付地价,还要承担建造成本、装修成本、园林建设成本,还要支付员工工资、银行利息和各种税赋。因此,正常的售价往往比“楼板价”高很多,在二线城市里接近翻倍,在一线城市里也会高出50%以上。

楼市的惊人一幕:“房价”低于“楼板价”!

  据悉,低于“楼板价”甩卖精装住宅的开发商是金茂,楼盘的名字是“翔安金茂悦”。

  2017年9月29日,金茂在厦门以20.91亿元竞得翔安区2017XP08商住地块,成交楼面价29450.7元/平。

  “澎湃新闻”的报道称:

  近日,市场消息显示,福建厦门精装楼盘翔安金茂悦推出特价房源,单价仅2.8万/平方米,这一价格比楼面价还便宜了1451元/平方米。

  房天下官网显示,翔安金茂悦目前均价28000元/平方米。该楼盘动态显示,10月中旬,翔安金茂悦推出50套内部认购房源,单价25000元/平方米。而该项目在厦门网上房地产上显示的拟售价格在41244 元/平方米左右。

  由此可见,对于金茂悦的住宅部分,开发商本来是准备卖到4.1万元左右的,但由于市场变化,最近推出的“特价房源”单价只有2.8万元。而之前的10月中旬,还以2.5万元的价格卖过一批。

楼市的惊人一幕:“房价”低于“楼板价”!

  毫无疑问,开发商亏了。如果后期不涨价,可以说是“亏惨了”。此前,万科在厦门也传出“别墅5折”的爆炸式新闻,后来证实没有那么夸张,但打“7折”还是有的。

  房企之所以“亏着卖”一个重要的原因是要保证年底回款,因为销售额涉及到行业内的排名,排名则会影响你在资本市场上的机会(比如定增、发债的审批)。此外,降价卖房还可以增加资金周转率。

  那么问题来了:厦门楼市到底出了什么问题?这种大跌会持续吗?后市将如何?我的看法如下:

  第一,厦门乃至整个福建省,在房子问题上都偏激进,房价存在不同程度的高估现象。

  如果说上一轮牛市里,浙江是楼市最激进的省份,温州炒房团成为标志;那么,这一轮牛市(2016年到2017年)福建成为最激进的省份,闽系开发商和厦门高房价成为标志。

  下面是我整理的,截至2018年9月左右的主要城市的“居民杠杆率”(也可以看做是楼市杠杆率,计算方式是“住户贷款”除以“住户存款”):

  部分城市“楼市杠杆率”情况

城市

住户存款

住户贷款

最新杠杆率

去年杠杆率

厦门

2492

4428

178%

167%

深圳

11474

19093

167%

158%

合肥

3849

4978

129%

126%

杭州

9899

12600

127%

102%

南京

6899

8500

123%

123%

         

苏州

8812

9475

108%

101%

宁波

6542

5962

91%

80%

上海

27590

21600

78%

--

北京

31000

18000

58%

54%

         

  注:表格里厦门的最新杠杆率为2018年6月数据,去年为2017年6月数据。深圳、杭州、南京、合肥为2018年8月(最新杠杆率)和2017年8月数据(去年杠杆率)。北京、上海分别为2018年9月(最新杠杆率)、2017年9月的数据(去年杠杆率)。合肥缺今年数据,去年杠杆率是截至2017年12月的数据。

  可以看出,厦门的“家庭(楼市)杠杆率”是最高的。此外,过去两年拿地最疯狂的开发商,也以闽系为主。

  由于房价涨得太凶,厦门出台的调控措施也比较严厉,限售就是从厦门开始的。随着政策效果叠加,厦门楼市开始出现了显著跌幅,领跌这一轮调控。

  第二,厦门经济、人口等增长势头非常好,房价高估将长期存在。

  下面我准备通过4组数据,拿厦门跟主要城市做一个对比。包括GDP(经济总量),财政(一般预算内收入),人口(使用“小学生人数”指标),资金总量(金融机构本外币存款余额)。

  列入观察时段都是2007年末到2017年末,10年是一个较长时段,可以看出趋势:

  2007-2017年部分城市增长率对比

城市

GDP

财政

小学生

资金

厦门

216%

273%

82%

329%

深圳

232%

406%

68%

506%

北京

211%

264%

31%

282%

杭州

206%

300%

23%

292%

大连

135%

146%

-17%

217%

福州

260%

331%

14%

295%

泉州

230%

284%

33%

268%

  注:大连没有公布小学生人数,使用的是“义务教育阶段在校生人数”。

  在上述表格里,深圳、北京、杭州是另外3个增长非常好的城市,跟厦门做一个对比;大连是过去10年增长最差的大城市,也列入对比。福州和泉州,是另外两个福建的中心城市。

  可以看出,过去10年里厦门的增长非常出色,综合4项指标(后两个指标更重要、更客观),只有深圳跑赢了厦门,其他城市都不如厦门。厦门最亮眼的是人口增长,可谓一骑绝尘。

  福州、泉州虽然增长也不错,但人口指标跟厦门差距非常大。至于大连,四大指标全面跑输,人口竟然出现了显著的下降。

  纵观整个福建省,虽然经济总量不算大,无法跟浙江比,更无法跟广东比。但福建经济还是充满了活力,其制造业、GDP的中心在泉州,资金和权力中心是福州。看起来,厦门似乎不应该有多大发展空间,但厦门恰恰在夹缝里崛起了,成为人口增长的中心。

  从某种程度上说,厦门和泉州构成了“前店后厂”的关系,泉州是生产基地,厦门是设计、营销的中心。

  我们还可以把厦门和泉州理解为夫妻关系,泉州是埋头苦干的丈夫,挣的钱存放在厦门,厦门是负责美丽的太太。

  厦门成功的关键,跟它是“计划单列市+特区”的身份有关,当然也跟它是美丽的、温暖的海滨城市有关。此外,厦门还因为“出道早”,成为福建省唯一一个“摆脱了地域文化限制”的城市。这一点也至关重要,这让北方人、外来移民想到福建的时候,首先想到厦门。

  所以,我常说厦门有点类似“深圳+三亚”的合体。一方面,它经济活跃,能汇聚高科技企业和资金,类似深圳(只是规模小一些);另一方面,厦门自然环境好,城市漂亮、气候温暖,类似三亚。这种城市在人口不断涌入的情况下,房价长期被高估是必然的。

  第三,厦门楼市的调整可能临近尾声,“最佳买房窗口期”或许正在出现。

  厦门是这一轮楼市调整中,房价下跌最为显著的二线城市。调整的政策底事实上早在10月1日就出现了,当时厦门官方宣布放宽落户条件,还非常罕见地放宽了落户厦门岛内(思明区、湖里区)的条件,其中多处有跟住房挂钩的条款。

  据厦门媒体报道,落户政策放款后,平均每月有5000人落户厦门。这看起来跟西安没有办法比,但你要知道厦门的人口规模本身就不太大。

  在这一轮调整中,厦门降幅比较大的盘,多在岛外的新区,配套一般不太好。比如缺少商业,没有轨道交通,学位也非常一般。至于厦门岛内,由于存在“明确的物理分割”,其住宅稀缺性是非常显然的,再加上配套好,所以价格相对坚挺。

  展望未来,我还是非常看好厦门楼市的未来。这种兼具“深圳+三亚”特质的城市,在中国非常少,似乎还没有第二例。

  最近一周,厦门也传来了房贷松动的消息。下图是研究机构公布的最新的“首套房”平均房贷利率最低的10个城市的名单:

楼市的惊人一幕:“房价”低于“楼板价”!

  可以看出,厦门房贷利率是“第二低”的,这意味着什么,值得大家品味。

  可以这样说:厦门楼市这一轮调整的政策底已经出现,市场底应该也不远了。如果央行再次全面降准,甚至降息,底部就可能完全走出来了。所以,对厦门楼市没有必要悲观!

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