地王坍塌,豪赌的珠海迎来了楼市滑铁卢

2019-03-27   作者: 澳门新濠天地手机版编辑部   来源: 米宅

珠海,典型的双面城市。 来珠海之前,我以为这里小家碧玉、风景宜人;来珠海之后,我却见识了地王坍塌、产业高估。 就在调研珠海的时候,这个粤港澳大湾区最宜居的珠海,也硬生生被楼市逼得无路可退。 1 粤港澳的9大城市中,分工不同、定位不同: 深圳 明显是

  珠海,典型的双面城市。

  来珠海之前,我以为这里小家碧玉、风景宜人;来珠海之后,我却见识了地王坍塌、产业高估。

  就在调研珠海的时候,这个粤港澳大湾区最宜居的珠海,也硬生生被楼市逼得无路可退。

地王坍塌,豪赌的珠海迎来了楼市滑铁卢

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  粤港澳的9大城市中,分工不同、定位不同:

  深圳 明显是粤港澳大湾区毫无争议的一哥,是中国城市化进程的样板;广州则显示了城市的张力,能够将城市版图南北横跨80公里、东西纵贯60公里;

  佛山、惠州、东莞 三个城市是融城的最佳代表,临穗、临深,毫不保留的奔向大城市;

  中山 则代表了城市的分裂感,主城向上、东部扑向南沙、南部奔向珠海。

  江门、肇庆 明显是边缘化的大湾区,别人吃肉,自己只能喝汤,但是尽管这样,依旧比内地很多城市,享受到更多的政策红利、市场红利。

  但是,如果仔细研究珠海,你很难一眼看穿。虽然仅有100多万人,但是珠海本身的经济实力非常强,城市地位又非常特殊,无论是自身发展、还是向外延伸,都是游刃有余、进退自如。

  如果用两个关键词代表珠海,那么只有两个字眼:

  一个是地王,一个是产业。

  这两个关键词,贯穿珠海楼市的始终。

  珠海楼市的巅峰、幻灭,全部围绕在这两个词上,循环展开、无法逃脱,这是一场无可奈何的宿命。

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  第一点,地王。

  我们自己也数不清,这几年,珠海到底拍出了多少个地王。

  但是有一点却毋庸置疑,那就是,珠海的地王,几乎是全国地王最悲惨的地方。

  地王坍塌的的典型代表,一个是金湾 ,一个是唐家湾

  我们先说金湾。

  2016年7月15日,珠海崇峰以单价19050的楼面价,击败其余30多家龙头房企,从而拿下金湾航空城地王,成为珠海单价新地王。所有人都在欢呼,金湾突破4万指日可待!

  但是如今,3年过去了,周边的楼面价依旧停留再1万9的界限,但是售价却死死卡在了2万6上下的关口,即将开盘的龙湖龙光首开·湖城大境,均价2万7。7000元,除去建安、营销、利息,几乎没有利润空间。

  但是,这里的地王不是最惨的,至少还能保本。   

  最狠的是唐家湾。

  这个方圆仅仅10平方公里的片区中,拍出的每一块土地都是地王,从1万5直接飙升至2万9,逼近3万大关,也就是说,想要盈利,至少要卖到5万才能保证不亏本。

  楼面价最高的4块地王中,雅居乐拿了3块,格力拿了一块,平均楼面价均在2万9上下。更关键的是,所有的楼盘都带精装修,想要保本,售价逼近4万大关。

  但是市场却狠狠打了一巴掌。3年过去,高潮褪去,万科精装2万4,首开龙湖天炬精装2万6,前者的楼面价是2万,后者的楼面价仅仅1万5。

  楼面价比对方售价还要高,如此畸形的市场,这还怎么玩?

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  第二点,产业。

  我们调研的第一站,是珠海的国际半岛居住社区,这里有魅族,有YY,有金山,产业有了,环境有了,当然了,这里的价格也是非常贵的。

  泰盈玖悦湾,精装均价3万6;

  仁恒海湾半岛,精装均价3万2;

  华发绿洋湾,毛坯均价4万;

  格力海岸,精装均价3万2-3万8。

  这里环境真好,这里房价也真高。不过有一点,就在我们踩盘的时候,很多楼盘在6点就已经关上了售楼部,而且在晚上踩盘才能感受到,片区内部的配套明显不足,人流量还是非常稀少,已经交房的社区亮灯数量非常有限。

  有环境、有规划、有社区,唯一缺乏的就是产业、人群。

  我们调研的第三站,是珠海的未来——横琴 ,也是房价最高的地方。

  就在珠海最高端、最牛逼的横琴,在这里,华发要卖到5万,在它西侧的中冶要卖到4万。

  但是,就在横琴一路调研的时候,我们见到了拔地而起的产业园,也见到了数不清的写字楼,当地朋友甚至告诉我们,港澳同胞来到这里置业的比例超过了50%,更关键的一点是,他们不买住宅,一窝蜂的奔向写字楼、商铺和公寓。

  于是乎,全部砸手里了。

  要知道,这里是珠海,呈现在我们的面前的横琴,一切还都只是开始,这里的价格已经在往5万+去奔了,那么,这里的产业落地、人员填充,等到片区发展的时候,房价要奔到7万+,还是10万+?

  可是整个珠海的人口不过100多万,要想填充这么大的新区,需要几十万的人口?需要几十年的时间?

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  太心急了。

  这是我对珠海楼市的态度。

  没有等待配套落地,没有等待产业形成规模,没有足够的人流进入,却先用房地产的红利收割了一波,提前透支了片区价值,导致后劲不足,一旦市场转冷,就很容易崩塌。

  透过北围地王扎堆的片区,我们看了规划图,能够看到当地政府打造“精致片区”的用心和野心:

  产住分离:片区西侧集中分布了非常高端、落地的产业,有中以加速器、汽车人产业园等高新产业园;

  土拍节奏:仅仅10平方公里的土地上,每一个地块都非常精致,不到百亩,地块方正,而且政府有意控制节奏,从西往东,地块越来越优质;

  配套完善:有地铁,有公园,有产业,有海景,大房企进驻,有关新区你想要的全部都有,看起来非常完美;

  总结来看,就是这里有就业,有高收入群体,未来会非常精致,成为整个珠海的制高点。但是,一切都在3年后的熊市中,被无情绞杀,绚丽的图景无情崩塌。

  随之而来的,是土拍市场的一路下滑,楼面价从3万一路跌至2万的楼面价,在断送开发商的同时,片区价值也被拦腰斩断。

  那么,地王频出的金湾片区、炒作最厉害的横琴片区,未来的路又当如何?

  珠海,请你慢下来。

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  如果珠海能够慢下来,我觉得价值非常大。

  珠海,很小,很精致,很宜居,同时临深圳、临澳门,当地的购买力非常强劲。如果能够稳步发展的话,成为一个集现代化城市、旅游度假城市的可能性非常大。

  但是我们最担心的也是这一点,步子迈得太大,再有粤港澳大湾区的红利加持,很飘,很浮。

  香洲区外延有唐家湾、有北围,还有新兴的金湾、横琴,每一个片区都有自己主打的概念,或是航空新城,或是深珠通道,或是产业新区,每一个新区的概念都非常大,展望的前景都非常多,但是实际落地的却又非常少。

  最后给一些落地性的建议:

  1、自住。

  珠海主城区的价值是被低估的。如果是自住,首选主城区,以及主城附近片区。

  只要位置靠谱、交通便利,比如说华发新城,二手房价格不高,能够淘到2万5的小区,价值很高。

  2、投资。

  重点关注两个:地王腰斩的片区、斗门。

  地王腰斩的片区,只要之前能够冲到3万,证明片区是由价值支撑的,只是需要一个爆发的点;其次,价格足够低、前景广大的片区,比如说斗门,一定要重点关注。

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