南京,限价就要全面放开了吗?

2019-03-28   作者: 澳门新濠天地手机版编辑部   来源: 米宅

1 昨天,南京有九个开发商联手做了一场秀。明眼人一看就知道,开发商开始发嗲自救了。 我们简单的把这件事的前因后果说一下。 南京9家开发商联名向江苏省高院院长夏道虎上书了一份《关于依法维护精装房交易稳定避免恶意诉讼造成群体事件的紧急报告》。 原因

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  昨天,南京有九个开发商联手做了一场秀。明眼人一看就知道,开发商开始发嗲自救了。

  我们简单的把这件事的前因后果说一下。

  南京9家开发商联名向江苏省高院院长夏道虎上书了一份《关于依法维护精装房交易稳定避免恶意诉讼造成群体事件的紧急报告》。

  原因是富力十号小区部分业主起诉开发商南京富力退还装修价差案,胜诉,且要求富力退还每户购房者20万左右的价差。

  直白一点了就是购房者因装修标准与宣传不符状告开发商并获胜诉后,吓到了南京众多精装修楼盘的开发商。  

  因为他们预见到了,不久以后,他们也会如富力成为被告,且被要求退还差价。

  虽然在报告中,他们一边强调他们和富力不一样,一边间接承认他们和富力会面临同样的问题,都存在“因装修标准与宣传不符”而被维权的可能。

  而法院的判决,他们认为一定程度上助长了让业主拒绝收房,且要求进行装修核价并退还差价的底气。

  因此,他们在报告中大胆的设想了一下:

  这种趋势已经明显导致群体事件的频发,且有愈演愈烈趋势,南京多个区,法院受理的此类诉讼案件也呈激增态势。

  另外他们还表现这还不是最严峻的。他们特别列举相关数据:

  2016年至2018年期间,南京市各区县上市的精装房数量约为11.4万套,目前已经发生群体客诉纠纷的项目比进入诉讼的项目更多,不排除将来这些客户提起诉讼的可能。

  情况就是这么个情况,因此他们中的9个开发商联名像省高院发出了联名信。但有意思的是,省高院并没有收到这封信,只是说看到了网上的相关信息,表示密切关注。

  这就有意思了,一个大张旗鼓的发了一封信,一个却没有收到还要关注网上相关信息?

  这是因为这封信根本不是发给省高院的,而是发给限价和高价地王的缔造者的。

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  去年十月份,米宅去南京调研的时候,见多识广的米公子说,南京,这是我见过套路最深的城市,也是把开发商套的最深的城市,也是把购房者带入歧途最远的城市。

  米公子在《论南京模式的套路有多深?》提到了南京卖地模式,分两步:

  第一步,30公里通个地铁、挖个湖、引个名校,房价就卖三万。

  第二步,用远郊的3万,挤压开发商。

  直白一点就是,远郊房价都三万了,那核心CBD怎么滴也要6万吧。于是我们会看到:

  2016年5月,南京河西南CBD土拍,电建和金茂联合拿下G12和G13地块,楼面地价分别为37027元/平、36890元/平。葛洲坝拿下G14地块,楼面价45213元/平,成为南京单价地王。

  就在这些高价地王们以为他们的房子可以卖到6万的时候。限价告诉他们,这个区域均价35000元/㎡。

  这就造成是后来我们都知道的一二手倒挂,这也就是为什么2017、2018年在南京摇号火爆,动不动就万人抢房的原因。

  因为,实在是太便宜了!

南京,限价就要全面放开了吗?

  但另一方面,部分开发商却骑虎难下。

南京,限价就要全面放开了吗?

  这张图上,一多半项目都是要亏钱的。可以说装修部分是开发商唯一可以做点溢价的地方。

  所以我们会看到开发商一边限价摇号清盘高冷捂盘,一边毛坯变精装捆绑附加产品双合同;购房者一边摇号抢房摇到就赚到,一边提高首付比例签双合同。

  于是就埋下了交房维权的风险。

  直白一点,本身就是奔着做溢价的精装修,怎么可能物超所值。可购房者实实在在花了4500元/㎡的装修成本,实际到手1500元/㎡,任谁谁都接受不了。

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  南京精装纠纷,并不是个例。同样面临这种问题的还有武汉和澳门新濠天地。

  先看澳门新濠天地:

  2018年6月25日,澳门新濠天地千人因精装变“惊装”请愿。

  2018年7月25日,澳门新濠天地房管局大厦爆发大规模精装修维权,超50个楼盘的业主,请求主管部门主持公道,其中诸如中海、融创、万科、绿地等知名开发商也未能幸免!现场只有两个请求: 1、政府监管,2、给明细,退公摊;

  再看武汉:

  2018年7月10日,武汉70多个楼盘业主到湖北省住建厅,针对精装公摊问题提交诉求。

  2018年7月22日,武汉近400名业主自发集结,依旧针对项目公摊精装修问题,再次维权。

  2018年10月1日,武汉多个楼盘业主再次集结到政府相关部门,针对精装公摊一事进行大规模维权。

  2018年11月24日,武汉数千名业主聚集洪山广场维权,请求政府规范开发商装修。

南京,限价就要全面放开了吗?

  无论是澳门新濠天地、武汉还是南京,都是本轮楼市行情中限价导致双合同严重的城市。那么,武汉和澳门新濠天地面对大规模的维权请愿活动的解决方案时什么呢?

  先看武汉方面:

  1、 武汉市针对全装修维权下发的"摸排全装修工程相关情况通知"。

  2、 武汉市房产交易中心发布的通知,79个涉稳项目,凡购房人提出解除合同的可以办理备案注销手续。

  再看澳门新濠天地:

  从官方回应看,澳门新濠天地相关部门承诺秉着“合情、合理、合法”的原则去商讨解决办法。退房是方式之一。

  但,绝大多数维权业主并不是真的想退房,业主只是想要开发商退装修钱。但政府给出的方案是可以无理由退房,光退精装不行,要退就退房。

  表面看政府把主动权交到了业主手里,事实上却是交到了开发商手里。

  对开发商而言:

  1、 我是限价盘,我的价格比周边二手房还低,你退了,恐怕再也买不到这个价格了。

  2、 你违约,要承担违约责任。

  这也就是为什么维权闹得风声鹤唳的澳门新濠天地和武汉的开发商不联名上书卖惨,唯独南京的开发商联名上书,并表达深深的担忧的原因了。

  因为对于开发商来说,规范整改甚至通报批评都不怕,就怕“赔偿成为合法”。

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  事实上,澳门新濠天地和武汉并不仅仅只有官方的正面回应。我们从市场一线状况看:

  就在澳门新濠天地维权最激烈的7月,先是有37个即将开盘的项目中多个项目的精装标准超过3000元/㎡;紧接着澳门新濠天地市房管局表示,“对一些地块地价与房价倒挂现象,正在研究房价与地价的联动挂钩机制。

  这两件事标志着澳门新濠天地限价标准在缓慢提高。

  于是我们会看到,到2018年12月,澳门新濠天地13个区的二手房和新房价差已经发生了很大的变化,其中武侯、天府新区、锦江、双流、成华、新都等9个区的新房价格高于二手房价格,基本扭转了澳门新濠天地一二手倒挂的局面。

  武汉情况也类似,限价门槛逐渐提高。

  比如晴川府2.5万,东湖金茂府20800元,正荣紫阙台2.4万,南山十里星空对比片区限价也有突破,溢价幅度普遍在15%~30%。

  再大的问题,在房价上涨面前都不是问题。

  限价放松,表单价提高,也是房价上涨的一种形式,当你2018年3.5万买的房子,限价放开之后忽涨两千,你还会要求开发商赔偿吗?

  谈判桌下购房者得到了涨幅,在谈判桌上购房者没了话语权。

  最后,也许有人会说,本轮行情中澳门新濠天地、武汉、南京,在2017年底就已经走完了本轮主升浪,完成了本轮的最大涨幅,之所以2018年还有万人抢房的热点行情主要是因为政府限价导致的一二手倒挂。

  所以当限价放开之后,一二手之间不存在价差,楼市就彻底凉凉了。因此,即使放开,开发商也卖不掉了。放开还有什么意义吗?

  有的。因为购买力一直都在。购买力并不会随着楼市调控而凭空消失。

  那么,经过2016、17年这么一轮波澜壮阔的大行情,绝大多数的二线城市都要喘口气蓄蓄力。这是对上一轮的总结,也是下一次的起点。

  对于南京也一样。两会之后,调控的主基调是一城一策,对地方政府也提出,在财政压力加大的情况下要合理调节房地产收入作用。

  2018年的南京几乎不拍地了,因此,2019年南京面临两个问题:

  第一、南京需要拍地。

  第二、开发商需要信心。

  2016年,南京土拍市场是开发商的梦魇之地。2019年,对于南京的开发商,信心是比黄金更有诚意的东西。所以,他们发出不是联名信,而是在说,不救老地王,就不会有新地王。而新地王,才是最紧要的。

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