重磅干货!按这些标准选择“富城市”,才不会买错房子悔半生

2019-01-08   作者: 澳门新濠天地手机版编辑部   来源: 地产情报站

房价经过几轮的上涨后,已然处于高位,很多城市的房价洼地被填平。城里买套房要掏遍6个钱包,对很多人都是人生大事。 选择的重要性!用一句话讲:战术上的勤奋无法弥补战略上的短视。选对了城市,你将最大程度的分享城市发展红利。 这样的城市,很难完全抓到

重磅干货!按这些标准选择“富城市”,才不会买错房子悔半生

  房价经过几轮的上涨后,已然处于高位,很多城市的房价洼地被填平。城里买套房要掏遍6个钱包,对很多人都是人生大事。

  选择的重要性!用一句话讲:“战术上的勤奋无法弥补战略上的短视”。选对了城市,你将最大程度的分享城市发展红利。

  这样的城市,很难完全抓到,但也并非无迹可循。快速发展的城市既有内部逻辑,也有外部表征。他们通常“富集”稀缺资源。我把这类富集资源的城市叫做—— “富城市”。结合楼市现状,我们讨论该如何筛选出这些“富城市”。

  经过思考,我把选择重点放在房价相对较低(设定均价2.5万以内)的城市之中。这样几乎可以囊括除一线、厦门(楼盘)、苏州(楼盘)、杭州(楼盘)、南京(楼盘)、三亚(楼盘)外,几乎所有的二线、三线城市。其中一些城市,房价处于低位,占有稀缺资源,未来最可能持续快速增长,适宜多数人安居乐业。

  选择“富城市”置业,买定离手,不必纠结,踏实工作,认真生活,3年后再看。本着这个思路从下面6个角度,我们去寻找那些“富城市”,让我们与城市共同成长。

  1、常住人口600万以上

  城市的发展,人口是基础。一个均好的城市,未必人口要一千万、二千万,但一定的人口规模是必要条件。

  常住人口600万以上,可以作为一个标准。

  首先,一、两百万人口规模的城市,在今天看来太小了, 很难支撑起起多个产业。600万以上的人口比较合适。2017年,新加坡人口561万、香港地区人口741万、以色列人口870万。

  这些经济体都拥有多元化的产业,强大的经济实力。比如新加坡,除了发达的国际贸易,金融服务业以外,还拥有很强的石化产业。新加坡石油公司,日炼化产能60万桶以上,是全球三大炼油化工中心之一。2011年时,产值就达到770亿美金,占当时全国生产总值34%。多元化,能够增加城市的经济韧性,帮助城市抵御风险。

  其次,庞大的人口,本身就意味着广阔的市场。发达经济体的产业转移,往往优先考虑劳动力成本。比如汽车工业,进口品牌大众、通用、丰田、本田等,把生产基地放在长三角、珠三角。特斯拉工厂去年也落户上海(楼盘)。自主汽车品牌上汽、长安、吉利把整车工厂侧重放在重庆(楼盘)、郑州(楼盘)、宁波(楼盘)、兰州(楼盘)等地。这些都是根据市场特性,做出的科学选择,但无一例外,当地劳动力都很丰富。

  如果企业不来,既提供不了税收,也提供不了就业岗位。政府没钱,地铁、医院、公园等公共配套,自然发展缓慢。老百姓(603883,股吧)没钱,日子也不好过。 人口规模是我们选择“富城市”的首要条件。

  富人口”GDP百强、低房价城市如下图:

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  600万以上人口城市

  其中无锡、宁波、烟台(楼盘)、南通(楼盘)、泉州(楼盘)、徐州(楼盘),这6个城市虽然不是省会城市,大家平时关注度比较低,但从数据看, 经济规模、人口规模、人均GDP、教育占有,在全国300多个地级城市中,都很突出,地缘客户值得特别关注。

  2、较高的教育水平

  人口是基础,但要充分发挥人的作用,还要高 人均人力资本。这个途径只有一——“教育”。重视教育的地方,最易创造奇迹。比如以色列,外部战火纷飞,内部资源匮乏,60%的国土是沙漠,可耕地仅60万亩,一半地方的年降雨量不足200毫米。就这样的地方,还能把人均GDP做到4万美元。

  和欧美发达经济体比较,以色列明显的优势只有教育。自20世纪70年代中期以来,以色列的教育投资占GDP的比重始终保持在8%—11%,接受高等教育的人口比重接近是50%,超过了美国、日本。

  高素质的国民,让以色列成为全球科技创新高地。其拥有7000家科技创业公司, 除美国、中国之外,纳斯达克上市公司最多的国家。2014年,以色列高科技部门贡献了总出口的50%,就业的10%。在沙漠地区, 以色列把农业做成了支柱产业,成为“欧洲菜果厨房”。每个以色列农民可供养的人口,从1955年的15人增长为2014年的400人,高品质、高附加值农产品(000061,股吧)大量出口,滴灌技术和设施农业称雄全球,连淡水和海水淡化技术也出口。

  在国内,劳动力受教育程度最高的省市前五位是: 北京、上海、天津(楼盘)、江苏、辽宁。 人力资本人均最高前五是 ;北京(楼盘)、上海、天津、浙江、江苏。 人均GDP最高前五是: 北京、上海、天津、江苏、浙江。我们看这个顺序,高度一致。大家都知道,单一资源终会枯竭,资源型城市的衰败在过去20年非常明显。曾经的高光城市,煤城鹤岗、鸡西、铜都白银、石油城玉门等,在资源枯竭之后,无一不经济萧条,人口流失。

  资源是有限的,唯有文化生生不息。 教育资源,特别是重点高校在城市布局后,几十年都难以转移。高校不足,意味着最重要的智力资源短缺。这对于产业升级,新兴高技术产业的内生、引进都非常不利。所以在选择城市时,教育资源的丰富程度,需要特别关注。

  教育富裕的城市有:无锡(楼盘)、长沙(楼盘)、天津滨海、烟台、南通、大连(楼盘)、泉州、澳门新濠天地、合肥(楼盘)、西安(楼盘)、徐州。

  3、有闪闪发光的IP

  现代城市,闪闪发光IP是软实力的最佳载体,不可或缺。

  创业、娱乐、体育、美食IP越闪亮,越能吸引各类人才。

  在过去40年,最会使用IP的城市就是深圳(楼盘)了,“创业之都”吸引了全中国的热血青年蜂拥而至,他们雄心壮志、怀揣梦想和渴望,在哪里大展拳脚,开天辟地。短短几十年,把一个小渔村变成了一座超级城市。几个月前,业内一位大姐,在公司的号召下,拖家带口离开北京,义无反顾的奔赴深圳。可见直到今天,深圳的魅力依旧。

  梦想和渴望,被认可是人类进步的强大推动力。

  IP多的城市大都开放、有趣、宜居、充满活力,更能吸引年轻人。姑娘、小伙的不断涌入,给城市源源不断的输送新鲜血液。这些人普遍接受高等教育,更愿意挑战风险,他们代表城市的未来。

  目前,国内有闪亮IP的城市并不多。大家耳熟能详的除了“创业之都”深圳、“娱乐之城”长沙、“美食之都”澳门新濠天地、重庆寥寥数个。其他如“冰雪之都”哈尔滨(楼盘),“足球城市”大连,最近几年的IP亮度反而有所削弱。

  闪亮的IP,是聚集人力的特殊要素,特别是教育资源有短板的城市,打造闪亮IP,是弥补短板的捷径。

  以体育IP为例,2018年12月中旬,上海市体育局就发布《建设国际体育赛事之都三年行动计划(2018—2020年)》

  。努力将上海打造全球著名的体育城市和国际体育赛事之都。一线城市在不遗余力的打造新IP,保持领先地位,二、三线城市更需要积极争取了。

  2018年5月,人民网(603000,股吧)公布过2017体育活力城市top100。排名前列的活力城市有:澳门新濠天地、 重庆、武汉(楼盘)、长春(楼盘)、郑州、太原(楼盘)、沈阳、常州(楼盘)、石家庄(楼盘)、大连。

  体育活力城市TOP20名单如下:

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  数据来源:人民网

  4,地理位置的重要性

  商业贸易的开展需要两大前提,便捷的交通+安全保障。交通枢纽是进行商业、贸易活动的天然选择。贸易的背后,是海量物流、资金、人流的汇集。人财物在一个地区高度集中,持续流通,经济发展就如虎添翼,想不快都难。

  从地理位置看,滨海城市>滨江城市>内陆城市。

  尤其是滨海城市,涵盖了海运、陆路、航空、水运,四种运输类型,具有最大的交通运输潜力。

  滨海城市:海路+陆路+航空港

  滨江城市:水路+陆路+航空港

  陆路枢纽:高速+高铁+航空港

  2017年,第一财经曾对全国330个地级以上城市,共计56953个城市组进行研究,收集城市组间的公路距离和直线距离、高铁和普铁的运行车次和运行耗时、民航航班量和飞行耗时等数据。在大数据基础上,通过归一化和回归算法,找出了国内20个强联系城市。

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  20个强联系城市中,包括:滨海枢纽城市,天津滨海新区; 近港口城市, 沈阳(营口港(600317,股吧)); 滨江枢纽城市,武汉、重庆、长沙(霞凝港)、澳门新濠天地(乐山(楼盘)港)、济南(楼盘)(小清河港)、合肥(合肥港); 内陆枢纽城市,郑州、西安、石家庄等。

  在印象中,除一线外,一直认为武汉、郑州的交通枢纽地位较高,但从数据看,长沙提升非常快,仅次于北上广。 徐州、南昌(楼盘)、济南这三地,在八纵八横的高铁格局中, 进步也很大, 地级市徐州,GDP达到6600亿,人口870万,发展势头迅猛。

  上述TOP20未统计国际航运,大连、宁波、福州(楼盘)、泉州、南通,包括唐山(楼盘)-秦皇岛(楼盘), 这些有优良港口城市,也不可忽略。

  5、距离的重要性

  信息技术的进步,并没有降低距离和位置的重要性,相反, 因为创新、创意更依赖要素聚集,更需要浓度和密度,所以位置变得更加重要了。所有知名的科技创新高地, 从国家层面看都是点状分布的,从城市层面看也是小片状分布。现在的科技还不能完美的解决距离对创新的影响。

  我国的科技创新高地主要是“两区”。一是国家级经济技术开发区,约219个;另一是国家级高新技术开发区,约156个。二者稍有区别, 前者既着眼于产业发展规律,又着眼于区域发展规律,更注重利用当地比较优势。 后者,更多的着眼于未来产业的发展。

  2018年的国家高新区综合排名前20

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  数据来源:园区在线

  科技部火炬中心,每年会下发一次国家高新区的园区排名,但不对外完全公开。上述排名根据公开信息整理(进步的园区乐于宣传),基本可信,可能存在名次偏差。截止2107年底,我国已有156个国家级高新区,入驻企业10.36万家,吸纳就业1940万人,年营收30.7万亿。年生产总值(GDP)达到95171.4亿元,占当年我国GDP总量的11.5%。

  不到两千万的人口,创造出了11.5%的GDP。

  2018年国家级经开区综合排名前30

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  2017年1-9月,全国219家国家级经济技术开发区(以下简称国家级经开区)实现规模以上工业总产值167533亿元人民币。

  综合排名前30名的国家级经开区,东部地区有20家,中部8家、西部2家。 长三角地区的经开区,不论是发展数量还是质量上,均 领跑全国。数量约45个,占20%左右。其中仅 江苏省内的经开区数量达到26个 ,是拥有国家级经开区数量最多的省份。

  根据2018年5月公布数据,国家级经开区劳动生产率已达44.6万元/人,远高于全国9.5万元/人的平均水平。换句话说,经开区的人均劳动率是平均水平的5倍,收入自然会达到平均水平的5倍。 那里就业好,那里收入高,那里房子增值快,很直白的逻辑。

  从高新区周边房价看,北京中关村(000931,股吧)周边的万柳、世纪城、中关村、双榆树板块,每平米均价分别是14万、10.3万、10.5万、10.1万。深圳南山科技园的红树湾、科技园、后海、深圳湾板块,每平米均价分别是10.3万、8.7万、7.7万、15.7万。上海浦东张江高新区周边的碧云、世纪公园、联洋板块,每平米均价分别是8.5万、7.7万、8.9万。

  这些地方都是城市价值高地。

  在一线城市,科创高地的价值已经展现。在二线科创富城市,这种价值认同还在形成之中。需要思考的是,科创高地在城市发展中的价值上限在哪?会超越传统的商务中心、区域金融中心、交通枢纽中心吗?

  在科技就是第一生产力的今天,科创高地发展的趋势是包含金融、商务、交通、生态、居住功能的复合型中心,科创中心的地位将会更加显著。伴随着产业升级和转移, 二、三线城市中如武汉、合肥、澳门新濠天地、西安、济南、长沙、大连、沈阳、宁波、烟台、天津(滨海、武清)、昆山(楼盘)、嘉兴(楼盘)、石家庄、长春等科创富城市,存在明显机遇。

  6、城市治理水平

  关于城市治理水平,不会有公开排名。暂用近10年GDP增速指标代替,这是一个综合性指标,GDP持续较快增长,说明促进城市发展的各个要素都有充分的释放。

  分区域看:

  南方比北方增速快,中部比东部和西部快,贵州(楼盘)、安徽、湖北三省的城市增速较快,辽宁、山东、河北的城市增速较慢。

  直辖市、省会城市增速前15有: 贵阳、合肥、重庆、澳门新濠天地、长沙、银川(楼盘)、西安、武汉、海口、南宁、南京、郑州、昆明(楼盘)、南昌、兰州。

  从现在起,中国城市格局将再次发生巨大变化,中部、西部城市在逐渐崛起。东北地区暂时落后,因为战略地位重要,这意味会有更多的支持,将是难得的振兴机遇。

  总体看,因为历史的、经济的、发展阶段的原因,城市在分化,城市房价差异巨大。准业主在买房前,综合考虑,还是能够筛选出一些“富城市”安心购买的。

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