新一线楼市调研 |南京僵持:房价十年“俯卧撑”

2019-01-30   作者: 澳门新濠天地手机版编辑部   来源: 90度地产

在 成交胶着的隆冬,南京楼市像是蒙着一层云雾,令人难以看清。 日前,链家网消息显示,南京有一波降价房源流出,最高直降90万,听起来是不是很诱人,但一看房源总价,这让准备在南京购房的小Z直呼:差的是这90万吗,差的是剩下的将近900万! 回想十年前的南

   成交胶着的隆冬,南京楼市像是蒙着一层云雾,令人难以看清。

  日前,链家网消息显示,南京有一波降价房源流出,最高直降90万,听起来是不是很诱人,但一看房源总价,这让准备在南京购房的小Z直呼:“差的是这90万吗,差的是剩下的将近900万!”

  回想十年前的南京盛夏,中央路人行道路边,一张醒目的“房价不会跳水,只是在做俯卧撑”楼盘广告在全国走红。十年之后,回头再看这一文案仍让人拍案叫绝。

  如今,南京早已成为新一线城市代表性城市,在经过了万人争抢热盘的2018年盛夏之后,2019年南京楼市是否还在继续一场持久性的“俯卧撑”?

  南京房价究竟降没降?

  从挂牌信息看,链家网上降价90万元的房源位于栖霞仙林板块的高科荣境,是仙林湖的第一个别墅项目,原价1050万,在降低90万后,报价960万,降幅约8.5%。如果再算上中介费等成本,这套千万元豪宅可谓是价格不菲。

  中介信息显示,这套建筑面积超过330平米的房源年代是2013年。作为高科荣境一期的别墅产品,在2012年9月份开盘,主力户型300-500平米,叠加别墅总价约450-510万。仅从开盘报价到二手房挂牌价来看,6年时间涨幅约100%。

  “降价90万,看起来绝对值不小,但实际上只是此前疯涨后一个小幅让利而已,南京房价没咋降,只不过涨势不那么凶猛了。”小Z感慨。

  在高端别墅降价的噱头下,南京房价是否真的松动?从数据来看,还很难说。2018年1-8月,在国家统计局公布的全国70个大中城市房价指数中,上海与南京是是全国70城中唯一房价连续下跌8个月的城市。

  不过,这一局势在9月发生逆转,从9月开始的三个月,南京新房价格蹭蹭上涨,环比上涨幅度分别为0.4%、0.2%及1.5%。随后在12月,南京新房、二手房价格又双双环比下跌0.1%。

  可以说,仅仅从2018年整体来看,南京房价涨势明显。机构数据显示,2018年南京住宅市场(高淳、溧水、六合除外)的成交均价为29473元/㎡,同比上涨7%,接近2014年成交均价15289元/㎡的两倍。

  值得关注的是,2018年12月底,南京新房可售房源量再次超过4万套,比今年9月时多出整整1万套,时隔两年再破“4”字头。与此同时, 2018年,南京全年总成交15.1万套,与2017年的17万套相比下滑13%。

  库存涨、成交跌,接下来南京楼市会怎么走?“房价涨幅放缓”是诸多研究机构对于南京2019年楼市的一个预判。也就是说,尽管房价上涨的迅猛势头被压制,但想要房价回调甚至大幅降价,似乎不太现实。

  从“万人陪跑”看河西十年

  “没有千万资产,都没资格露宿河西的街头。”、“全款的睡门口,没钱的请回去。”——想要读懂南京楼市,绕不开河西板块,在过去的十年间,这里已然成为南京楼市的“宇宙中心”。

  河西之热,抢房可见:由于限价令和高地价,出现一二手房价格严重倒挂,南京河西频频出现抢房大战。今年6月,河西板块4家楼盘共推出775套房源,却有高达11325组购房者参与摇号,平均下来14.6组意向客户抢1套房,可谓是万人陪跑买房,有媒体统计称,这四盘验资预计冻结超400亿资金。

  作为迎接2005年“全国十运会”的重要配套工程,南京河西中央商务区(CBD一期)在2002年正式启动。随后在2003年,河西新城规划正式出台。作为南京的新城市中心,河西新城一路走来,伴随的是2005年十运会、2008年第四届世界城市论坛、2014年青奥会等一系列重要事件。

  小Z介绍称,2005年河西新城的房价还在五六千左右,当时南京其他区域的房价还在四五千上下,随着政策与资金不断支持注入,南京奥体中心及周围片区的相应配套也逐步完善,差不多从2009年开始,河西楼市就开始一路走高。

  2008年全国楼市成交一片惨淡,救市之声不绝于耳。当年南京的商品住宅成交仅4.49万套,环比2007年下降51.3%。不过在2009年,在四万亿暖风推送下,大量投资及投机资金涌入楼市,仅在当年,南京楼市成交量就从上年的不足5万套飙涨至10.5万套,作为南京楼市的当红炸子鸡,河西板块就此进入飞速上涨通道。

  “如果说河西房价从2009年的一万多飙涨到现在的四万多,成为南京楼市涨幅最快板块话,仁恒江湾城就是十年间河西楼市的一个缩影。”小Z举例说,2009年仁恒江湾城一期开盘,均价约在1.5万元/平,到2018年仁恒江湾城一期的二手房成交价已经到了5.7万,而此后的几期二手房挂牌价还要更高。

  2016年是河西楼市的另一个关键节点。2016年5月,葛洲坝以总价32.8亿元,楼面地价45213元/㎡,拿下河西南G14高价地。就在这块地出让当天,包括这一河西地王外,河西一共还有三个“高价地”诞生,包括常州世茂房地产有限公司以88亿元竞得的G11地块,溢价幅度114.6%,为南京2016年总价地王。除此之外,还包括电建地产与金茂地产联手拿下的G12与G13地块,楼面地价分别高达3.7万/平米及3.68万/平米。均刷新当时河西在售新房均价。

  从2016年过来的两年多时间里,在“4.5万地王效应”的刺激下,大量需求涌入河西,也带动了河西二手房板块水涨船高。2019年,葛洲坝拿下的“4.5万地王”即将入市,有消息称,被称为葛洲坝南京中国府的项目已经公开售楼处,对外宣传造价7万/㎡。河西地王再现江湖,又会如何搅动河西楼市风云?

  南京楼市走向何处?

  对于生活在南京城里、亦或是想要涌入南京的年轻人来说,河西是个神话,能在城中买得起一处蜗居已经不容易。“在居民收入尚没有赶上北上广深时,南京的房价已经超前赶上了。”小Z感慨,房价畸高,普通大学生工资也才五千多,不知道什么时候才能买房。

  2018年豆瓣上有个帖子如此发问:“南京月薪税前25k,什么水平?”获赞数最多的回应是“低端炫富撩妹贴”。

  确实,在北京上海等一线城市,税前25k的收入到手约一万七左右,其实并非太高的收入,但从这个帖子的众多回应看来,对于在南京奋斗的年轻人来说,这样的工资已经很难得了。

  2018年6月,融360统计的全国十大房价工资比城市中,南京居于第7,位于北上广深厦门福州之后,房价工资比为3.7,买一套房平均花费时间为30.8年。

  然而,按照贝壳找房发布的《2018城市居住报告》,在包括北京、上海、深圳、南京、武汉、长沙、重庆、澳门新濠天地、合肥等9大城市中,购房人群最年轻的非南京莫属,平均购房年龄30岁。

  平均年龄在30岁的年轻人在南京买房,“六个钱包”齐上阵就成为大概率事件。根据中国指数研究院的统计,深圳、珠海、合肥、南京、杭州、苏州等城市杠杆率超过100%。最近四年,更是呈现高速夸张之势。作为对比,全国居民部门的杠杆率(住户贷款余额/住户存款余额)在2018年一季度大概是61%。

  以南京2017年数据为例,其中住户存款6202.95亿元,比年初增加107.14亿元;住户贷款7704.23亿元,比年初增加1170.48亿元;如果住户贷款除以住户存款这一计算军民杠杆率方式来计算,南京居民杠杆率高达124%。

  “南京房价为啥一直能居高不下,就是每年刚需多,很多大学生毕业留在南京,随后就面临买房的问题。”小Z说,还有就是在南京买房的安徽和江苏其他城市人群多,江苏经济实力强的城市不少,不少有经济实力的人群就会选择在南京购房投资。

  2017年,南京出台一系列人才政策,凡取得研究生以上学历或40周岁以下的本科毕业生即可落户。当年南京常住人口较上年增加6.5万人。

  按照《南京市“十三五”人口发展规划》,到2020年末全市总人口预计将达到910万人左右。按照2017年南京833.5万常住人口来看,2019年到2020年两年,还将增加76.5万人。人口的流入会对未来几年南京的楼市发展产生什么影响?

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