两会定调,房子到底买不买?

2019-03-06   作者: 澳门新濠天地手机版编辑部   来源: 子木聊房

1 两会解读 今年 两会的政府报告出来了,提到房地产的部分并不多,大概可以分为以下三点,我挨个做个解读。 1.城镇化。深入推进新型城镇化,坚持以中心城市引领城市群发展。抓好农业转移落户,推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。 其实这次所谓的新型城镇化

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  两会解读

  今年两会的政府报告出来了,提到房地产的部分并不多,大概可以分为以下三点,我挨个做个解读。

  1.城镇化。深入推进新型城镇化,坚持以中心城市引领城市群发展。抓好农业转移落户,推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。

  其实这次所谓的“新型城镇化”概念,就是西方多年的“城市化”。原来,我们的重点在“镇”,然而镇造好了,人却都跑到市里去了。其实产业决定收入,工作机会决定人口流向,这个趋势没有人可以改变。

  城市化是在忽略镇的基础上,集中全力发展核心城市,以此带动周边地区发展,两者相互作用,形成城市群,粤港澳就是很好的例子。中国接下来的目标就是将长三角、京津冀对标粤港澳打造国际城市群,有了三大城市群做经济支柱,经济增速就不难解决。这个战略持续利好一二线核心城市,但是个长期功夫。

  2.棚改政策。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造,保障困难群体基本居住需求。

  棚改货币化安置是三四线城市房地产的主要动力。去年国开行总行回收了地方棚改项目的合同审批权限,且将主要安置方式从“货币化”改回“实物”,今年亦是。给房不给钱,市场凭空创造不出需求,三四线楼市就起不来。这条在往年两会中异常明显。

  2017、完成棚户区住房改造600万套,多种方式提高货币化安置比例

  2018、启动新的三年棚改攻坚计划,今年开工580万套。

  2019、继续推进保障性住房建设和棚户区改造,保障困难群众基本居住需求。

  这次也明确到,棚改的目的是为了“保障困难户”,不是“增加暴发户”。而棚改的继续,在某种意义上减缓了三四线楼市的入冬时间,不至于立马夭折。

  3.房地产税。健全地方税体系,稳步推进房地产税立法。

  房地产税是此次会议上的重点,不难看出,政府对房地产税这个新税源的渴求程度已经无以复加。原因有二。

  其一是之前的凯恩斯主义不实用了,让经济产生滞胀,必须“减税降费”,刺激民营经济完成经济动力改革,而这意味着政府的财政收入会骤减;

  其二、当下一二线主要城市的房地产进入存量房时代,可供开发的土地越来越少,卖地收入的天花板近在眼前,需要新的税源替代土地出让金。

  不出意外,2020年,房地产税会完成立法逐渐推向公众,而在此前,楼市一定会为房地产税的出台做好 充分必要」 的准备。

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  充分准备

  房地产税是地方税,届时城市会根据自身情况征调税率,存量房为主的一二线城市大概率会采用种模式。

  但房地产税的出台会增加业主的持有成本,且这个成本无法尽数转嫁给租客。

  因此在房地产税出台前夕,多套房源持有者一定会衡量得失,如果入不敷出,定会集中套现跑路,从而砸崩市场,这也是当下房地产税出台的最大隐患。

  那么在什么情况下,炒房客不会套现跑路呢?

  答案只有一个,房价在稳定的基础上存在“上涨预期”。

  只有投资回报抵消持有成本,房子便可值得长期持有。所以去年,在中央集中调控政策结束后留下了八个字,「一城一策,稳字当头」,翻译成粗话就是,地方可以根据自身情况调节政策力度,但一定要稳住楼市。

  “稳”成了房价的底线。

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  营销套路

  我们再来看看今年的情况。

  从春节后开始,宏观调控的声音基本消失,以地方为主的“一城一策”登上舞台。然而地方为了完成任务,清一色选择了为楼市解绑政策,下调房贷利率,开放人口落户政策……这也从反面证明了,楼市下行压力巨大。

  不过目前在多方利好,再配以媒体炒作的“小阳春”概念下,很多城市“成功”地完成了逆转。

  2月23日, 南京市看房团3321人乘坐65辆大巴,奔赴14条线路冲进72家楼盘,单日房源成交 2596套。

  2月22日,华润深圳湾瑞府豪宅开盘,再现千万级富豪排队抢房,8000万一套的豪宅瞬间“秒光”。

  2月20日,杭州绿城建发沁园突破限价领证,每平米涨价4500元。无锡5楼盘宣布集体上调价格,其中滨湖区龙湖天璞一夜之间上涨3200元/平……

  如果把这些传得沸沸扬扬的楼市新闻罗列在一起,你一定会认为,中国房地产市场马上会进入新一轮的上涨牛市。而有购房计划的刚需,现在就务必得备好弹药,准备随时杀入战场。

  俗话讲,鱼的记忆只有7秒,其实人的记忆比鱼也差不了多少。如果勤快点儿,随手在网上一查,你会发现,2018年,2017年,2016年,2015年……几乎每年3月左右,网上此类消息都是络绎不绝。

两会定调,房子到底买不买?

  这只不过是开发商开年惯用的营销策略罢了——集中举办营销活动,让媒体披露楼市火爆行情,从而点燃购房者「追涨杀跌」的购房情绪。

  所以如果你真想知道自己所在城市的行情几何,千万不要在朋友圈看亲戚好友转发的楼市讯息,而是多跑几家本地的二手中介店铺,看看人流量和近期业主调价幅度,花钱请房地产中介吃个饭,远比这些炮制的网络新闻强得多。

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  窥见真假

  即便如此,大多数城市也会在此番舆论胜景中,迎来房价的短幅上涨,而后,就好比西天路上的白骨精,妖风一过,原形毕露。

  原形是什么呢?市场的本质,供需。

  从2015年-2018年,3年的周期,我们目睹了楼市的火热,有能力的购房者在此期间都赶潮买了房,没有能力的终归还是买不起,需求被大规模释放。而剩下的也不会因为一年后的政策放松而赶着上车,除非大力调低首付比例。

  所以,此阶段的购房者一定要明白自己所在的城市是否是“真阳春”,避免因舆论风波而踩在高点。

  子木的老读者都知道,根据楼市周期,我在去年年底做了2019年3月份的预测:“一线回暖,二线分化,三四线凉凉”。

  一线城市从2017年一季度开始严政调控,跌了两年,回撤了-10%~-19%,而从去年年底开始,楼市成交量触底反弹,一路走高。意味着真实需求开始涌动,托起了楼市。

  Real Data数据显示, 2月北京成交均价相对去年 12 月上涨 2.2%,上海上涨 1.2%,深圳0.5%(深圳本轮房价调整最晚幅度最弱)。

  值得注意的是,上海成交价为 17 年以来首次连续两月环比上涨。今年年初会有一批满5年的非户籍购房者集中入市,当下阶段可能是上海3-4年的小周期拐点。

  二线城市争议最大。但同样可以通过年前成交量、楼市周期、房价调整幅度来反推市场的真实需求。

两会定调,房子到底买不买?

  (2018年完成大涨且涨幅过分的城市没有理由继续跟涨)

  这几天火热的厦门。厦门是全福建有钱人觊觎的宝地,需求一直存在。但因为上轮周期涨价太过凶猛,不被看好。

  厦门在2017年6月份房价达到了历史高点4.66万/平米后,经过1年半的调控,房价跌到目前的3.53万/平米,跌幅达到-24%。是本轮调控跌幅最深的城市。直到今年1月开始筑底反弹。

  1月份二手房成交量为3166套,环比增长42%,同比增长312%,尤其是人口流入最多的集美,刚需成交火热。小阳春很明显。

  同样的例子还有廊坊,廊坊属环京市场,在2017年3月被腰斩后一直处于下行状态,直到去年年底才随北京止跌回暖。是环一线类投资型市场。

  2月,随着北京政府迁入通州利好,投资需求爆发,外来人口集中涌入环京楼市,当地有 85%的小区提高了挂牌价,回暖明显。

  再就是是苏州。苏州经济动力强,环境好,目前房价2.6万/平米,这样看有些高。但跟上海、杭州、南京放在一起对比,又存在明显的洼地价值。今年年初,名牌房企争相涌入显然也看到了其中的奥义,土拍市场火热,也将再使房价推高,直到填平这道沟壑。

  二线城市节奏不同,除此之外还有烟台、无锡、长沙等城市表现较强。当然上面的论述只限于在政策合理或适当放松的情况下,如果有一个城市突然宣布“首付比例下调到10%”,就相当于又创造了一个新的市场,以上分析都错。

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