价格站岗/利率上浮30%,投资买房在双高点后…

2019-03-28   作者: 澳门新濠天地手机版编辑部   来源: 未知

或许很多人会说本文有马后炮嫌疑,但投资的精进和思维的晋阶离不开过程的复盘,并从中捕获经验和教训。 故事案例 本文的主人公,我们暂且称他老王吧,居住生活于某二线城市,时运极好的在2009年抄底了一套百多平的房子,得以在这个城市定居安家。目前,夫妻

  或许很多人会说本文有马后炮嫌疑,但投资的精进和思维的晋阶离不开过程的复盘,并从中捕获经验和教训。

  故事案例

  本文的主人公,我们暂且称他老王吧,居住生活于某二线城市,时运极好的在2009年抄底了一套百多平的房子,得以在这个城市定居安家。目前,夫妻二人在一家保险公司做业务销售。

  他们不属于保险公司的员工,签订的是经纪代理合同——二者是合作关系,不是雇佣关系,保险公司也就没义务为他们缴纳养老统筹,同时也避免了辞退员工的劳动补偿风险。老王夫妇带有一个小团队,家庭收入主要来自于保险销售的业务提成,销售越多、提成越多、以展业费/奖金等形式体现的补助/工资就越多。

  老王做保险已有五年时间,妻子加入团队才一年多,因靠业务提成,所以收入忽高忽低、很不稳定,但平均月收入也在3万上下。在这样一个二线城市,虽谈不上收入高,但起码也算中等偏上水平,日子过得想必滋润惬意。

  NO!NO!NO!

  收入尚可只是表面,关键得看这些收入都花到哪了。老王家收入的一小半都买保险了,夫妻双方的保险、小孩的保险、公公婆婆的保险、岳父岳母的保险,重疾险、意外险、住院补贴险、理财类保险……琳琅满目一大堆,年支出竟达十余万,所以一年到头老王也存不下什么钱。

  这也没办法,刚入行没有客户,那就只能从自己、家人、亲友身上入手,请求业务支持了。为了转正买一单、要冲业绩买一单、职位晋升买一单……买着买着,家庭保费支出就越来越多。这也成了行业做好销售的秘密——要能不断的拉人入职,也就是常说的增员 ,最起码被增员的人自己/家人/亲友总能买几份吧?

  几年前老王就开始搭建自己的团队,但增员效果总是不甚理想。思来想去,老王找到了根源——缺乏赚钱效应。为什么大家都喜欢买房?因为买房赚钱啊,尤其是经过2016年这波楼市大涨,买房的赚钱效应更广为人知,连老王的房子至今都涨了3倍。

  老王要创造一个赚钱效应。

  嗯……当然不是买房赚钱、而是工作赚钱了。可怎么体现工作赚钱呢?名下有房、又新买房了啊。道理很简单:如果工作不赚钱,怎么会有房呢?如果工作不赚钱,又怎么会有钱买新房呢?

  思路有了,接下来就是执行。

  夫妻俩先离婚,老婆就具有了首套首贷资格,在住的房子按揭尾款还清先变成全款房,再银行抵押贷款,还掉近四十万的赎楼款后还剩下七八十万可用来做新房的首付。一套房变两套房,外人看起来可不就是卖保险赚钱又买房了么?!

  前两天见面闲聊,老王一脸愁容,直呼自己点背,赚钱效应产生的增员好处还没享受到,可还贷压力的痛苦却已有了切肤之苦——新房子买在了山岗、至今跌幅近两千,且房贷利率上浮30%,相当于买在了双高点,每月两万的还款压力山大。

  老王有他自己的打算,可世界另有其运行规律。

  这是一个不甚成功的投资案例,但却能给我们很多启示和教训。

  启示教训

  下面我们就根据老王的家庭实际情况,复盘下整个买房投资的过程,并找出其中的失误和考虑欠妥之处。

  杠杆误解

  杠杆是把双刃剑。

  说它是天使,因为它能撬动大量资产、放大收益倍数;说它是魔鬼,因为它会加速本金的损失、甚至加速破产。关键看你是在上涨的周期中使用杠杆,还是下跌的周期中使用杠杆,并且撬杠杆就是负债、而负债是有资金成本的。

  老王时运不济,买在房价的阶段性高点,更巧的是其房贷利率也是阶段性高点——利率上浮30%(现在大多数城市的首套房利率上浮已下降到20%以下,最低的只有5%),首先是踏错了资产的周期。

  2009年买那套房时,房贷利率打7折,可在结清尾款再办理房产抵押贷时,利率却上浮60%,利率由3.43%(4.9%基准利率打7折)上升至7.36%(4.9%基准利率乘以1.6倍),四十万房贷尾款的那部分资金成本上涨114.5%,而新房近七十万的首付资金成本也是7.36%。

  高成本的资金压得老王苦的一批,收入的很大一部分还了贷款和月供,不得不靠信用卡周旋接济。

  有人会说,谁能准确判断出房价的高低点、并能精准的抄底和逃顶呢?是的,很难。所以负债撬资产杠杆,必须要学会现金流管理,因为现金流是一切的关键——有了现金流杠杆才不会断裂、有了现金流才有时间/机会等待下一轮周期的到来。

  老王的现金流筹划如何呢?

  现金流筹划

  也许是被自己设计的赚钱效应冲昏了头脑,也许是自己房子十年3倍的涨幅给于了莫大的自信,老王认为这是一箭双雕的好事——工作上有帮助,能吸引更多的人加入团队销售保险(其实很大可能就是卖给成员自己及其亲友);资产上有增值,房价永远涨、买房就是投资赚钱啊。也因此,全然忽视了现金流筹划。

  老王的杠杆绷得太紧,现金流彻底负值(支出大于收入),现在还能用信用卡循环周济,可若创造不出来新的现金流,很容易资金链断裂、杠杆崩溃、资产崩塌受损。

  正确的做法是老王应该买二手房而不应买新房 ,二手房是现房、能快速的拿到房本,既能出租获取租金补充现金流、又能尽早的满足“出房本三年方可出售”的限售要求,而买新房等能入住出租都需要三年、再满足三年限售的条件又得增加两年(新房两年内交房,交房一年内拿到房本),合计这套投资房从入手到出手得有五年的周期,也就是得准备五年的现金流呵。

  实在不得已的情况下,老王也只能卖掉目前自住的这套房子,当然就不用讲时机把握、盈亏如何了。

  其实现金流筹划也并非那么容易,得需要一定的条件,比如资产底仓。

  底仓思维

  这里的底仓既包含资产、也包含职业、还包含能调动的亲友借贷。

  资产主要指房子、车子、基金/债券/股票/银行理财等金融资产,因为有了这些资产,就更容易的获得银行融资贷款,如抵押贷、大额信用卡、信用贷等;

  职业主要指工作的性质,公务员/事业单位员工/央国企员工等这些稳定的优质职业,就会有更强的信用,更易获得低价、大额的信用贷款;

  有一波有钱的、并且愿意借钱给自己的亲友本身也是一笔难得的资源,在关键时刻是能够解燃眉之急的。

  老王的底仓资源就稍显欠缺,除了有一套按揭房产,职业、亲友/长辈资源都不占优势,这就极大限制了现金流的筹划。新房的首付款可以通过现住的房产抵押贷融资出来,可维持贷款和月供的现金流却成了问题。

  老王的杠杆紧、仓位满(相对它的资产来说),但能这样做的前提是得有底仓啊。有了底仓就有了空闲和冗余,就会有更大的回旋余地,就像城市规划的留白增绿,得有个喘息腾挪的空间。

  底仓多就能更方便、更有时间的去筹集大额、低息、使用时间长的现金流 ,显然,老王的底仓还不够,也缺乏相应的底仓思维。

  职业对冲

  在资产配置中有一个原则叫风险对冲,即所投资的资产之间尽量少相关、不相关、甚至负相关。

  股票和债券就是少相关,虽都属于资本市场,但价格涨跌的关联度较小;

  你的工资收入跟所拥有的国外房产的租金收入几乎就是不相关;

  卖雨伞的收入跟卖雪糕的收入就是负相关,下雨天雨伞好卖雪糕难卖、大晴天雪糕好卖雨伞难卖。

  一个家庭的收入也应尽量的少相关、甚至不相关,做到收入的多元化,其中一个重要的多元化就是夫妻二人的职业对冲或收入互补。 如:一人工作稳定(类似公务员/事业单位员工等)、另一人工作变动频繁(像生意人/自由职业者等);一人收入固定(职能部门的办公室人员等)、另一人收入浮动(销售业务类工作)。这样就能在保证家庭基本开支的情况下,又有可能去博击高收益。

  可老王夫妻二人都是保险销售,既没有职业上的风险对冲、也没有收入上的优势互补,一荣俱荣、一损俱损,很容易陷入家庭现金流筹划上的困境,目前已经遇到这种问题了。

  成功的投资大多相似,总是结合了天时/地利/人和的因素,而失败的投资却各有误判不幸,吸取别人的经验教训、建立自己的投资评判体系,在财富升阶的路上终归没有捷径。

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