东北四大城市:哪里的房子可以买?哪里是坑?

2018-11-15   作者: 澳门新濠天地手机版编辑部   来源: 刘晓博

常有东北地区的读者给我留言,要求分析一下东北三省,哪里的房子可以中长线持有。 在楼市投资上,我一直倡导要重视两条线。一条线是胡焕庸线,一条线是山海关线。 上图就是胡焕庸线。胡焕庸是中国著名的地理学家,这条线最初称瑷珲腾冲一线,后称为黑河腾冲

  常有东北地区的读者给我留言,要求分析一下东北三省,哪里的房子可以中长线持有。

  在楼市投资上,我一直倡导要重视“两条线”。一条线是“胡焕庸线”,一条线是“山海关线”。

东北四大城市:哪里的房子可以买?哪里是坑?

  上图就是“胡焕庸线”。胡焕庸是中国著名的地理学家,这条线最初称“瑷珲—腾冲一线”,后称为“黑河—腾冲线”。

  “胡焕庸线”是一条人口密度分割线,提出的时间是1935年。当时的数据是:线东南36%的国土生活了全国96%的人口;西北64%的土地仅生活了4%的人口。后来随着外蒙的丢失,面积比例略有变化,但中国人口分布极度失衡的现象没有改变。

  “山海关线”就很简单,是指东北三省和内地的分界线。投资不过山海关,说的就是这条线。

  近年来,中国人口出现了进一步向“胡焕庸线”以东、“山海关”以内集中的迹象。其中东北三省人口流失极为严重,经济也进入了深度调整期。

  下面三个截屏,是我的团队去年发表的数据,显示的是2010年到2016年期间,东北所有地级或以上城市资金总量(金融机构本外币存款余额)、人口(小学生人数)、财政(一般预算收入)、GDP的增速,以及跟全国、全省的对比。

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  从上面三个表格可以看出,东北地区“小学生人数”在2010年到2016年期间出现了急剧减少,其速度远远超过了官方公布的人口流失速度,令人极为震撼。

  所以在房地产上,我很早就提出一个观点:房地产投资,尽量不碰“胡焕庸线”以西,和“山海关”以外的房子。

  但事情没有100%的绝对。毕竟在上述两条线之外,还有几个有数的大城市,在这些大城市里,人口增长趋势也在悄悄发生变化。

  就东北地区来说,沈阳、大连、长春、哈尔滨经济即便再衰,跟河南、山东、江苏很多地级市相比,至少在总量上还是不算太差。至于其汇聚的资金总量,仍然在全国城市的50名之内。

  所以,东北四大城市“有用的房子”,未来也有投资价值。下面我做一个分析。

  一、谁将成为东北的“国家中心城市”

  国家正在加强“国家中心城市”的建设,已经发了9顶“帽子”,按照先后顺序是:北京、天津、上海、广州、重庆、澳门新濠天地、武汉、郑州、西安。

  中国(内地)将有多少个“国家中心城市”,一直没有答案。此前有传闻说,将有4个世界城市(北上广深),11个国家中心城市,但这个说法被官方辟谣过。

  但有一点是肯定是:东北地区还没有一个“国家中心城市”,未来至少应该有一个,因为国家在不断地“振兴东北”。就在我写这篇文章的时候,国家发改委开在表示:发改委将研究新时代支持东北地区全面振兴、全方位振兴的政策措施。

  那么,东北大片区的“国家中心城市”将花落谁家?我的看法是:沈阳最有可能。 原因很简单,沈阳的经济综合实力最强,地理位置最合适。

  最近几年,因为沈阳率先在统计数据上挤水分,现在沈阳的GDP反而成为四大城市(沈阳、大连、长春、哈尔滨)里最低的。反过来,只能说另外三个城市还没有挤完水分。下面是东北4个城市和关内3个典型城市资金总量(金融机构本外币存款余额)的比较,时间是2007年的2017年这10年:

  东北4城市资金总量变化情况(亿元)

 

地区

2007

2017

增幅

沈阳

4697

15753

235%

大连

4454

14143

218%

长春

2598

11541

344%

哈尔滨

3340

10513

215%

       

郑州

3938

20350

417%

澳门新濠天地

6393

35772

460%

深圳

11496

69668

506%

全国

40万亿

169万亿

322%


  从上面表格可以看出,沈阳的“资金总量”一直是东北第一。东北四大城市里,长春增长最快,但都远远低于内地三个参照的城市。超过全国平均水平的,也只有长春,沈阳、大连、哈尔滨都没有跑赢全国水平。资金总量非常重要,是最重要的单项经济指标。

  下面我们再比较一下国家在批准“城市总体规划(2011—2020年)”的时候,对东北四大城市的定位、远景和人口规模上使用的说法:

  1、沈阳

  沈阳是辽宁省省会,东北地区重要的中心城市 ,先进装备制造业基地和国家历史文化名城。……逐步把沈阳市建设成为经济繁荣、和谐宜居、生态良好、富有活力、特色鲜明的现代化城市。……到2020年,中心城区常住人口控制在725万人以内,城市建设用地控制在720平方公里以内。(国务院 2017年7月6日)

  2、大连

  大连是北方沿海重要的中心城市、港口及风景旅游城市。……逐步把大连市建设成为经济繁荣、和谐宜居、生态良好、富有活力、特色鲜明的现代化城市和东北亚国际航运中心、国际物流中心 。……到2020年,中心城区常住人口控制在500万人以内,城市建设用地控制在496平方公里以内。

  努力将大连金普新区建设成为我国面向东北亚区域开放合作的战略高地、引领东北地区全面振兴的重要增长极。(国务院 2017年4月9日)

  3、长春

  长春是吉林省省会,东北地区中心城市之一 ,国家历史文化名城和我国重要的工业基地。……逐步把长春市建设成为经济繁荣、和谐宜居、生态良好、富有活力、特色鲜明的现代化城市。……到2020年,中心城区常住人口控制在425万人以内,城市建设用地控制在445平方公里以内。(国务院 2017年6月23日)

  4、哈尔滨

  哈尔滨是黑龙江省省会,我国东北地区重要的中心城市 ,国家重要的制造业基地,国家历史文化名城。……逐步把哈尔滨市建设成为经济繁荣、社会和谐、生态良好、特色鲜明的现代化城市。……到2020年,主城区城市人口控制在460万人以内,城市建设用地控制在458平方公里以内。(国务院 2011年5月17日)

  细读上述批复,可以发现城市定位最高的似乎是大连,使用了“东北亚国际航运中心、国际物流中心”。定位最低的是长春,只是“东北地区中心城市之一”,而不是“东北地区重要的中心城市”。

  但从给予的城市规模看,沈阳第一,面积和人口都最大。

  此外,从“友邦承认”来看,沈阳也占优势。东北地区不到10个外国领事馆,基本上都在沈阳。

  二、四大城市,哪些片区最有价值

  从过去这些年人口、资金增长情况,以及总量看来,沈阳是东北第一大城市,这基本上没有异议。未来国家中心城市,应该也是给沈阳。所以,价值上沈阳第一。

  大连连续两年出现了资金负增长,资金总量从2016年的1.47万亿,减少到了2017年的1.414万亿,又减少到了2018年9月的1.41万亿,显示资金仍然在流出大连。但总量上看,仍然是长春的1.23倍,是哈尔滨的1.34倍。

  此外,大连有环境溢价,是东北地区的海滨旅游胜地,房价里有环境成分,所以价值可以仅次于沈阳,位居第二。

  长春虽然在国家规划中地位不高,貌似东北第四,但过去10年资金增长最好,产业相对比较扎实,价值可以位居第三。

  哈尔滨汇聚资金总量最低,过去10年资金增长最慢,但毕竟是省会城市,所以仍然可以谨慎看好,位居东北地区第四位。

  从片区上和城市发展方向上看:

  1、沈阳

  沈阳的发展方向,一度是向南,发展浑南新区。现在,浑南新区已经比较成熟,房价也相对较高。另外,是向北发展沈北新区。最近两年,为了推进沈阳和抚顺同城化,正在向东发展建设“沈抚新城”。

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  沈抚新城被浑河分为两部分,北部为生态保护区,主要发展旅游;河南岸是产业区,有自己的CBD,并规划了至少两条地铁线。其中沈阳四环线和沈抚大道、地铁9号线的交叉点,是未来CBD所在地。浑南、沈北和沈抚新城CBD,都是可以看好的区域。

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  2、大连

  由于自然山体、丘陵的阻隔,大连中心城区由三个城区组成,分别为位于主城区的核心区和旅顺城区,位于金普新区的金州城区,总面积1189平方公里。

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  大连的规划提出:要建设“一核、一极、七节点”,其中最重要的是“一核”(即主城区,包括中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新园区和旅顺口区,是大连综合服务职能的核心)和“一极”(即金普新区,是大连现代生产职能的新增长极和面向东北亚开放合作的战略高地)。

东北四大城市:哪里的房子可以买?哪里是坑?

  在大连买房子,首先考虑主城区,其次是金普新区。大连人口增长也比较缓慢,新区的非核心区要慎重对待。

  3、长春

  在长春官方的规划里,也透露了四个有价值的区域,也就是所谓的“双心、两翼”:

  未来长春是两个城市中心,分别是传统的中部中心,以及过去几年全力发展的南部中心。规划说:“调整中部城市中心职能,重点发展商贸、文化、娱乐等传统服务业;建立南部新中心,引导与支持行政办公、文化体育设施以及金融保险、电子商务等现代服务业在南部中心相对集聚。”

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  至于“两翼”,则是东北(高新北区)、西南(高新区)两翼。其中城市西南翼形成以汽车、高新产业为核心的城市产业发展空间,东北翼形成以先进装备制造业、生物化工业为核心的城市产业发展空间。

  4、哈尔滨

  哈尔滨的发展战略是:“北跃、南拓、中兴”。以松花江(一江)为轴线,联系两岸生态环境、人文景观与自然景观,形成江南、江北两大城区(两城)。

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  所以,哈尔滨看起来是两个发展方向(南和北),但实际上北面是重点。上图是哈尔滨新区的规划图,粉红色的南北两块就是新区。但“哈南地区”不太重要。

  在“哈尔滨新区总体规划(2016-2030年)”中,官方提出建设“松北核心区”。重点发展战略性新兴产业,建设科技、信息、金融、国际商贸、文化旅游合作平台,打造国家对俄合作中心城市重要承载区、重要的健康产业基地。

  由于哈尔滨人口增长缓慢,因此买房子还是要在传统中心区,以及松北核心区考虑,尽量沿着地铁规划买,不能太冒进。要做好一个准备:新区成熟期会比较长。

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