如何理解楼市/股市的货币蓄水池效应?

2019-03-25   作者: 澳门新濠天地手机版编辑部   来源: 米筐投资

我们常说楼市/股市具有货币的蓄水池效应,即把市场中的很多钱汇合、聚集在这些资本市场的池子里。那该如何理解这种效应?这种效应有何影响呢? 1 钱多,物价为何不涨? 过往的经济学通胀理论告诉我们,钱多物价必涨。可从过去十年的经历看,未必如此。 这是一

  我们常说楼市/股市具有货币的蓄水池效应,即把市场中的很多钱汇合、聚集在这些资本市场的池子里。那该如何理解这种效应?这种效应有何影响呢?

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  钱多,物价为何不涨?

  过往的经济学通胀理论告诉我们,钱多物价必涨。可从过去十年的经历看,未必如此。

  这是一张2009年以来M2(可通俗的理解为市场中的钱)数量和CPI(可通俗的理解为物价涨幅)的走势图。

如何理解楼市/股市的货币蓄水池效应?

  由图可知,M2由2009年初的49万亿增加到2019年初的185万亿,现在钱的数量是十年前的3.77倍 。可物价呢?除了2011年前后约一年多的时间物价涨幅超3%外(最高也就是2011年7月的6.45%),其他约8年多的时间物价涨幅都在2%左右徘徊

  有人会反驳说:钱多了,可商品和服务也多了啊?对应的物价没涨也正常啊。

  那这十年GDP增长多少呢?2009年初我国GDP约为32万亿,而2019年初我国GDP约为90万亿,现在GDP是十年前的2.8倍,可M2却是十年前的3.77倍啊。也就是说钱的数量涨幅远高于实物(商品和服务)数量的涨幅。虽然如此,但物价稳定、涨幅很小。

  说好的货币超发引致通货膨胀呢?

  理论来自与实践、并用来解释实践。不能说以前的通胀理论过时,最起码需要在新的社会经济条件下进行调整。

  科技进步、商品生产自动化使得产能过剩,原则上可以无限量供应人们必须的任何商品(如维持基本生活的吃/穿/行商品服务等),既然有无限量的商品供应,所以物价上涨也就难上加难了。

  所以现在的物价上涨都是结构性的 ,即在某个阶段、某些商品/服务因供给失衡或资金猛然大量流入而出现价格上涨,如曾经出现的蒜你狠、豆你玩、姜你军、糖高宗……

  这十年货币超发而物价却不涨,多印的钱都去哪了呢?

  对的,也许你猜到了,钱都去了楼市 。这就很好解释了最近十年间,为什么一二线城市的房价涨幅如此之大——一般都在3倍以上。

  我们都知道,钱大致分为两类:增量的钱和存量的钱。前者就是指新增的信贷、银行贷款,后者是市场中正在流通、已经存在的钱。

  这十年很多人进城买房,买房的钱来自哪里?很多人除了付个首付,剩余的钱都是银行贷款啊,银行贷款就是新增的钱,说明增量的钱很大一部分流入了楼市。

  那买房的首付又来自哪里啊?很多人说是自己存的啊、向亲朋好友借的啊……当然更多的是双方父母/爷爷奶奶/姥姥姥爷六个钱包的钱,而这些钱就是存量的钱啊。

  钱越来越多,可越来越多的钱却流向了楼市,这就是房子的货币蓄水池效应。

  这一效应是如何实现的呢?

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  房子是这样蓄积货币的

  我们知道,房子/股票等资产是买卖双方交易的标的物、是货币流通/换手的介质,有买才有卖、有卖必有买,一手交钱、一手交货。也就是说,市场中钱的数量并没有发生增减,只是从一个人手里转移到另一个人手里了。

  买房人把钱(自己积蓄及亲友借来的钱/去银行贷款贷来的钱)给了卖房人(新房开发商/二手房的个人房东),卖房人就可以把卖房到手的钱用来买买买、花花花啊。

  这个交易之后,卖房人手里钱就跟房子没有关系了。既然如此,市场中的钱就会很多,房子汇集货币、锁定货币的蓄水池效应又体现在哪里呢?

  看清了,包括房子/股票在内的资产,其货币蓄水池效应主要体现在两个方面:一是因资产买卖而造成的贫富分化,钱集中于少量人手中了,从而减少市场中流通货币的数量,二是因预期资产价格继续涨,人们会压制别的消费、减慢货币的流通速度。

  因资产价格上涨,前期买入的人会赚很多的钱——实际上是财富的转移,包括买房人及亲友及六个钱包的积蓄,还包括买房人在银行的贷款(也就是买房人的债务,要用二三十年的时间去还)。社会上的钱因房子而聚集到一小部分人手里,也就是贫富分化。

  富人有很多钱,可他们的边际消费较低——富人总不能一顿吃1头牛/喝一箱奶、同时开两辆车/穿三套衣服/住五套房吧?他们花钱会有一个量的天花板。而想消费、想改善生活的普通人呢?他们可想消费,但是没有多余的钱啊。

  结果就是市场中的钱很多,但都在富人账户里存着、躺着,并没有在市场中流通——市场中流通的钱也就少了。而这一切的根源是什么呢?就是房子啊。 这是房子蓄水池效应的第一个原因。

  心理预期可以改变人的行为。当预期房价还要涨时,大家会怎么做呢?当然是继续买入、赶紧买入啊!有钱的会把钱取出来继续买房子,以期赚到更多的钱;没钱的会四处借钱赶紧买一套,否则以后更买不起怎么办?

  结果是什么呢?人们不愿意、或没有钱去进行其他的消费——除了房子。人们的钱都用来买房子、或准备买房子了,又哪来的钱去进行其他的消费呢?市场中的钱由此变少、货币的流通速度由此降低(人们不愿意花钱了)。这一切的根源又是什么呢?还是房子啊。这就是房子蓄水池效应的第二个原因。

  蓄水池效应有何影响呢?

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  蓄水池效应的积极作用

  除了房子和股票,其他资产或商品——字画、文玩、翡翠玉、茶叶、比特币等数字货币等也具有货币蓄水池效应,只是太小众、参与的人太少,参与的资金量也小、持续的时间也太短(少则数月、多则不超过2年),无法像楼市和股市一样长时间的、持续的、天量的蓄积货币。

  也因为这种货币蓄水池效应,所以会产生一些影响。消极的影响是对其他领域的资金挤压,因为钱都流向楼市,所以会挤压消费、会挤压制造业等领域的资金流入,这些讨论的也很多了。这里就说说蓄水池效应的积极影响,主要体现在资金聚集和抑制物价方面。

  聚集货币。对于早期购置房产的人来说,高房价让其平白无故的获得一笔巨额财富——以出售或银行贷款的形式实现。出售是接盘者的财富转移,贷款是社会资金的转移,其本质都是巨额资金的聚集、并由此形成资本。

  想开店办厂做生意办实业、想为公司筹措流动资金、想挽救濒临破产的企业,卖房或抵押一套房后,救命的资金就来了。高房价可以把社会资金聚集起来,让有房的人赢得一笔资本。在银行征信体系还不完善的当下,高房价下的房子是最好的信用背书工具。房子起到了吸储、汇集资金的作用。

  抑制物价。因为房子具有蓄水池作用,会把超发的货币、市场中多余的货币聚集在这里,相应的就会减少市场中流通货币的数量。在商品/服务一定的情况下,货币的减少会相应稳定、甚至降低物价,这也就是开头所看到的——货币虽然超发、略带泛滥,但物价却保持稳定的一大原因。

  很多人在抱怨高房价,可没人感谢低房租(一线城市的租金收益率低至1%点多)和(相对)低物价,高房价只是让人买不起房,若高房租则会让人住不起房、高物价则会让吃不起饭或者生活水准降低。

  除了以上这两条积极作用外,其他还有支撑市政建设和个人大资金储蓄地的作用。

  近十余年,中国一二线城市基础设施建设突飞猛进——高铁/地铁/桥梁/高架/公园等越来越好,钱来自哪里?很大一部分是地方政府卖地的收入,而这也带来了居住在这个城市的居民的生活工作便利。

  只有大池子、大江大水才能盛下大鱼。同样的,高房价、高总价的房子才能更好的承载大额资金。对于数百万、上千万的高净值人群来说,寻找到可靠的资金附着物、现实财富/资产的代际传承,高单价、高总价的房子确实是个理想的选择。

  任何事物都是一个系统,是矛盾的、是复杂的、是对立统一的、是好坏交融的,简单化的思考和情绪化的表达,只会偏离轨道。 很多结果(比如高房价)是多方重复博弈后的均衡状态,光抱怨没有用,正确的做法是在这种现状下,如何行动让自己的处境更有利、受益更多更大。

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