钱来了!起风了!

2018-11-28   作者: 澳门新濠天地手机版编辑部   来源: 财经主张

01 还有不到40天的时间,2018即将宣告结束。 按理来说,到了年底应该是各大企业开始冲业绩的时候,在所有行业中,以地产商尤为甚之。 但是随着2018年调控政策的趋严,地产商的日子也不大好过, 资金流动缩紧让某些房产开发商已经游走在危险边缘,偿债期来临

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  还有不到40天的时间,2018即将宣告结束。

  按理来说,到了年底应该是各大企业开始冲业绩的时候,在所有行业中,以地产商尤为甚之。  

  但是随着2018年调控政策的趋严,地产商的日子也不大好过,资金流动缩紧让某些房产开发商已经游走在危险边缘,偿债期来临对中小型房企而言也是个大麻烦。

  眼看2018年马上就结束了,地产商能不慌吗,要知道,2018年的业绩排行,可是会关系到企业明年的年度排行,排名不好看,融资就难,甚至可能会被评级机构下调评价,至此就容易形成恶性循环。那么房企能咋办?

  对房企来说,要想第二年的排名过得去、不被市场淘汰,有两条路,要么卖更多房子,要么就借新钱还旧钱。

  之前国内融资渠道处处受阻的时候,也有很多开发商选择境外融资,但在今年五月国家就下发文件,明确规定“房企境外发债不得投资境内外房地产项目、补充运营资金,仅限归还存量债务”,大有“关门打狗”的趋势。

  上半年碧桂园层出维权新闻耳熟能详,绿城要求员工加速资金回笼,还有泰禾、旭辉等房企“高周转”的种种做法在不断被报道。可见,连大型企业都有在风雨中摇摇欲坠的感觉,中小地产商怕是活得更艰难。

  当然,房企也还有另外一条路可以选择,那就是降价卖房。临近年末,笔者每天就多次接到房产销售的电话,说是现在各种楼盘在打折促销让我去参加,还说买房优惠众多,先到先得。

  打折促销,对于刚需来说,确实够有诱惑力。但政府就不大乐见了,因为开发商一打折,极有可能就会带来业主的维权,比如前阵子闹得沸沸扬扬的南昌、合肥等地的碧桂园降价维权,影响极其恶劣。

  在地产商进退两难之际,钱来了!  

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  据21世纪经济日报报道:

钱来了!起风了!

  11月份以来,包括中国恒大、华夏幸福、阳光城、万科在内的18家房企,21项国内外融资计划成功获批或发行。仅从数据来看,与10月份诸多房企融资发债屡遭中止的情形大不相同,地产债发行逐步回暖。

  Wind数据显示,今年三季度,房企发债规模为1759亿元,环比二季度增加650亿元,同比去年同期亦有近500亿元的增长;截至11月27日,四季度已发行债券规模为933亿元,较2017年四季度增加了约350亿元。

  在大家都在调侃地产商快活不下去的时候,开放商融资渠道放松了,从数据可以看出,2018年房企的发债规模,截至11月底,就比2017年全年多出了350亿了。

  在11月20日的第九届财新峰会上,人民银行研究局局长徐忠就曾表示,拉动房地产投资,能缓解投资增速放缓带来的增长压力。可以在未来考虑一是缓解房地产开发商的融资压力,增强供给能力。 很明显,这句话已经应验了。

  开发商借钱的渠道变得宽松了,对房企来说无疑是雪中送炭,起码今年可以缓一缓了。对整个行业来讲,房企有钱了,就能增加住房供给,更好地满足住房刚需,这些都是正面的影响。

  但同时也极有可能带来新的问题,借新钱还旧钱确实会让开发商的资金压力短期得到缓解,但却会让债务的兑付问题愈演愈烈。

钱来了!起风了!

  从以上图表可以看出,到2019年时,房企的到期债务比2018年还要高,到时候又咋办?届时,再借更多的钱给房企吗?

  长期这样显然是不行的。从之前的风声鹤唳,到现在稍有松动,对其放债只能解房企的短期之困,并非长久之计。

  比如前阵子,万科一边高喊“活下去”的口号,一边又迅猛收购拿地,收购了华夏幸福项目股权;这样的操作,你让我相信万科快活不下去了,说实话我不信,倒是更像在上面“施压”:“你看,我万科都活不下去.....”

钱来了!起风了!

  2018年上半年房企土地储备量和新增土地储备数据

  很显然,现在回过头去看,万科的这波操作确实奏效了。当然,这也不能怪万科了,现在房企的手法,似乎已经成为行业中的“默认”:

  房地产开发企业似乎已约定成俗的疯狂扩张,销售额从1000亿到3000亿,只需一年时间;到了3000亿,就敢喊1万亿;快速扩张、周转、多拿地、快开工、快开盘,快回款,然后,用回款资金再去拿更多的地,不停的循环。

  房企追求的是有限的资金尽可能的多利用,导致的结果,就是整个市场的企业都像嗑了药一般。我们今年以来陆续看到某些房企的房子坍塌,并不是没有原因的。

  现在,钱来了,开发商也可以喘口气,活下去了,但如果开发商还是维系过去的操作,从长远角度来看,其实我觉得还是弊大于利,借给房企的钱,虽说可以帮房企度过难关,但同时也会导致房企债务危机逐步加大,进而影响金融安全。

  所以作为一个普罗大众,唯一奢望的就是房企能够不负众望,好好反省。

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  其实,今年以来还是能够看到诸多房企积极的信号。

  比如,目前排名前20的房企中,已经有19家房企进行了改名,纷纷撕下了地产标签,房企实现多元业务,以寻求新的增长空间,已经是大势所趋。

  争相转型的背后,本质上是战略升级,扩展赛道,比较正向的发展方向是从“单一开发”转变为“开发+运营”,但最怕的就是,开发商打着转型的“幌子”,仍然做着以前开发商的“老套路”,只是为了应对融资。

  一般来说,房企融资的渠道,主要包括银行贷款、债券融资、资产证券化、房地产信托、海外融资几个渠道;从融资渠道来看,银行贷款仍是房企来钱的主要途径,其实从长远角度来看,可以有意引导把房地产的融资渠道转变为信托和资产证券化。

  有句话说得好:“上帝的归上帝 撒旦的归撒旦”。房企没得钱,就会毁了整个行业,但给了房企太多钱,又怕房企只看重本身利益,而丢失了社会担当,还是跟过去一样疯狂扩张,甚至不顾房屋质量,一味追求资金的高周转。

  所以,最好的方式,还是把市场的交给市场,而房地产投资信托基金和资产证券化,就是两个不错的选择,既然解房地产开发商的融资压力,又不至于让开发商“绑架”银行。

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