刚刚,香港“一个时代终结了”!楼市震撼……

2018-09-27   作者: 澳门新濠天地手机版编辑部   来源: 刘晓博说财经

今天(9月27日)上午10点多,从香港传来一个重磅消息: 汇丰十二年来首度上调最优惠利率,由 5% 上调至 5.125% , 9 月 28 日生效;随后,恒生银行宣布跟进。 这是香港自 2006 年以来首次上调最优惠利率,被认为:延续了 10 年的超低息时代结束了。 北京时间今

  今天(9月27日)上午10点多,从香港传来一个重磅消息:汇丰十二年来首度上调最优惠利率,由5%上调至5.125%928日生效;随后,恒生银行宣布跟进。

  这是香港自2006年以来首次上调“最优惠利率”,被认为:“延续了10年的超低息时代结束了”。

  北京时间今天凌晨,美联储宣布再次加息。这是金融危机结束后,美联储第8次加息,也是2018年以来美联储第3次加息。目前,美国联邦基金利率目标区间为2.00%-2.25%。

刚刚,香港“一个时代终结了”!楼市震撼……

  一般认为,今年12月美联储还会加息一次(北京时间12月20日凌晨宣布);2019年则将加息三次。

  美联储宣布加息后,多个国家、地区迅速做出了反应:巴林、沙特、阿联酋等国的央行,没有等到美联储主席鲍威尔的新闻发布会结束,就宣布追随美国加息。

  至于美国的大银行,比如摩根大通、花旗等,要么上调了“最优利率”,要么上调了“基准放款利率”。总之,货币市场的加息,已经传递到了信贷市场。

  早上7点,香港金管局决定:“上调贴现窗基本利率25个基点,至2.50%”。 随后,金管局总裁陈德霖警告:预计银行将很快上调最优惠利率,上调后居民应谨慎管理风险。

刚刚,香港“一个时代终结了”!楼市震撼……

  陈德霖还明确表态:香港利率最终会赶上美联储利率。

  随后,就发生了本文开头的一幕:香港最大的银行之一——汇丰银行成为12年来首个上调“最优惠利率”的香港银行。从信贷市场来说,香港低利率时代宣告结束了!

  简单解释一下:香港金管局已经多次跟随美联储加息,这提高的是货币市场利率。有点类似中国央行提高“逆回购”、“中期借贷便利(MLF)”利率,基本不影响房贷市场利率。

  香港是利率充分市场化的区域,只有当汇丰这类大银行提高利率的时候,才影响购房者的按揭成本。其中“最优惠利率”是给信誉良好的大客户(主要是企业)的利率,它被认为是一种重要基准利率,它的提高,意味着银行放款利率全面提升。 而汇丰影响巨大,汇丰的决定,会影响整个香港市场。(恒生银行随后宣布:上调港元最优惠贷款利率12.5基点,至5.125%。)

  换句话说:对于香港楼市来说,加息时代到来了,低利率时代过去了。

  过去几年,由于内地房价的倒逼,香港虽然货币总量增加不大,但房价也出现了较大涨幅。目前在尖沙咀、港岛比较好位置、比较好配套的高层海景新房,每平米的价格动辄50到70万元,个别楼盘单价(每平米)甚至超过了100万元。香港因此成为全球房价“最难负担”的城市之一。

  要知道,香港楼市调控的力度远远超过内地。 一个内地居民想在香港买房子,仅印花税就高达房价的30%;香港居民购买二套房,也差不多是这个税率。也就是说,一套1000万元的新房,仅印花税就可以高达300万,但仍然抑制不住房价的上涨。

  统计显示:2018年上半年香港成交了1万套新房,销售额1360亿港元,相当于每套房售价接近1400万港元(1213万元人民币)。

  现在麻烦了。低利率时代结束了,而且金管局总裁也表态了——香港的利率将追上美国。

  那么,香港房价将走向何方?

  要知道,香港房价就是内地的天花板,北上深房价看香港,全国房价看北上深。所以,如果香港楼市崩溃,影响将极其巨大。

  目前对于香港房价,持悲观态度的偏多。比如里昂证券认为:

  香港的房地产市场正经历十五年来最差的宏观环境,利率上升、经济放缓和人民币贬值正冲击着香港楼市。随着居民对房价的负担能力下降以及可能恶化的市场情绪,预计未来一年房价会出现15%的回调。

  至于花旗银行则认为,从现在到2019年2月,香港房价将下跌10%。

  最悲观的是德意志银行,认为香港人口日益老龄化,房屋供应量会所有增加,香港的房屋空置率将会从4%上升至9% 未来10年内香港的房价会暴跌一半。

  我的看法是:

  第一、香港房价出现10%左右的跌幅是完全有可能的 ,因为这个市场资金来去自由,波动性历来偏大。而港府也希望看到房价微跌,来给安抚中下阶层的情绪。

  第二、房价、楼市是香港经济的基石,大幅波动是需要尽量避免的。 我们之前讲过,香港只要拿出2%的土地深度开发,就可以把全港住宅面积增加50%,但就是做不到,因为维护房价稳定是全社会更广泛的共识。

  而且有了1997年那次大跌的教训,港府和中央政府都不会坐视类似事件再次发生,而且以内地的经济实力,不用中央政府出手,仅仅把30%的印花税率降一降,内地民间资金就可以托住香港楼市。

  第三,香港整个城市正在发生新的、重大变化。 比如2018年香港股市IPO数量和金额都是全球第一;香港被中央政府定位为国际科技中心;香港扶持科技企业和引进人才的力度,都是空前的;香港正在融入粤港澳大湾区。

  第四,香港楼市的风向标意义、定价权意义,更是让这里成为资金的必争之地。这反而让香港楼市必须保持基本的稳定。

  好了,最后再分析一下:在美联储和各国、各地区纷纷加息的时候,中国央行“不做为”意味着什么。

  本来我们预测,中国央行或许会在今天通过逆回购,传递货币市场加息10到25个基点的信息,以稳定中美利差,稳定人民币汇率。但与此同时,会在国庆节之前降准,释放流动性。

  但诡异的是:到中午12点,央行仍然没有任何举动。

  我的猜测是:央行的举动或许是表达一种自信,没有必要跟着美联储起舞。至少没有必要今天就表示什么。那啥,谈判不是暂时中止了吗,汇率波动点算什么?境外人民币市场,此前央行已经通过发行央票,实现了“变相加息”。所以,现在比较淡定。

刚刚,香港“一个时代终结了”!楼市震撼……

  央行不急,我们更不用急,可以接着观察未来几个工作日央行的举动。其实央行再高深莫测,也就是那么几张牌。 不过,从加强透明度、增加跟市场沟通的角度看,央行今天应该说几句话,表达一下看法,引导一下预期,这是央行的职责,别人替代不了。

  一个现代的央行,应该更加透明、更善于沟通。这一点上,美联储和香港金管局都是榜样。

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