前海、南沙、横琴的命运,或将被这个小岛改变!

2018-10-09   作者: 澳门新濠天地手机版编辑部   来源: 刘晓博

这个小岛,说的是位于珠江口外海正中间的 桂山岛 ,它是万山群岛的一部分,而万山群岛则隶属于珠海。 上图就是桂山岛的具体位置。 目前岛上设有桂山镇,有2000多居民,隶属于珠海香洲区。桂山岛已和邻近的中心洲岛、牛头岛相连,陆地面积达10.38平方公里。这

  这个小岛,说的是位于珠江口外海正中间的桂山岛 ,它是万山群岛的一部分,而万山群岛则隶属于珠海。

前海、南沙、横琴的命运,或将被这个小岛改变!

  上图就是桂山岛的具体位置。

  目前岛上设有桂山镇,有2000多居民,隶属于珠海香洲区。桂山岛已和邻近的中心洲岛、牛头岛相连,陆地面积达10.38平方公里。这里被视作珠海的“万山海洋开发试验区”的中心。

  相信很多人看到这个位置,会想起文天祥“零丁洋里叹零丁”的诗句。没错,“零丁洋(伶仃洋)”大致就是这个位置,所以桂山岛上有文天祥的雕像。

  桂山岛突然冒出来,是因为“香港房地产协会”近日提出了一个重要建议:

  在大屿山以西三海里、属内地海域的桂山岛附近,填海130平方公里,造地面积相当於1/9个香港,打造大湾区国际商贸互联港。

  

前海、南沙、横琴的命运,或将被这个小岛改变!

  

  香港方面的“大湾区国际商贸互联港”填海方案建议,以桂山岛为落脚点,由东往西,分三期填出三个分别佔地505030平方公里的人工岛,岛屿间以行车大桥接驳。两个较近香港、共100平方公里的人工岛归香港所有,分别用于居住及经济产业;30平方公里的人工岛则归广东省,可作自由贸易试验区。

  香港方面突然提出在桂山岛填海、建设“大湾区国际商贸互联港”,有以下背景:

  1、今年是改革开放40周年,改革开放的力度在加大,海南的“全岛自贸区”、“自由港”就是在这样背景下出台的。这是创造奇迹的时刻,突破的时刻。

  2、国家正在制定“粤港澳大湾区规划”,酝酿着给港澳更大的政策红利。此前澳门已经成功在珠海横琴“租借”了1平方公里,用于澳门大学建设,并封闭管理。因此,今年以来有很多香港的个人和机构都提出向内地“租借土地”。

  日前,港区全国人大代表郑耀棠曾公开提出建议:由香港政府出面,向中央政府提出请求,参照澳门大学的模式,在内地(大湾区范围内)租借20至30平方公里的土地,建设一个可容纳50万至60万人居住的封闭管理的“港式新市镇”,解决香港居住问题的燃眉之急。这个市镇实施香港的法律,由香港方面管理,成为香港的第十九区。

  郑耀棠还透露,他已经考察了大湾区,并有了目标区域。从他透露的情况看,应该是一个靠海的区域。而坊间则传言,广州方面希望在南沙建设这个“港式新市镇”。至于惠州等城市,也跃跃欲试。

  相比之下,“香港房地产协会”的桂山岛方案更合理, 因为桂山岛本身距离香港不远,不像南沙或者惠州,都需要穿越深圳或者漫长的海域,交通规划起来非常不容易。

前海、南沙、横琴的命运,或将被这个小岛改变!

  桂山岛的北面12公里,就是港珠澳大桥,这个世纪工程耗资巨大,即将投入使用,但能使用的车辆不多,利用率极低。如果在桂山岛填海,建设一个100平方公里的“香港第19区”,再加上一个30平方公里的“大湾区国际商贸互联港”,大桥将利用率至少可以提高20倍,马上就有了实用价值。当然,这需要在桂山岛和港珠澳大桥之间,修建一个新的连接大桥或者隧道。

  而且在这样一个海域建设“香港第19区+大湾区国际商贸互联港”,更容易管理,面对的情况更加单纯。

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  上图:桂山岛。

  那么问题来了:假如这个方案获得通过,将对中国南部区域产生什么样的影响?我的看法如下:

  1、假如这个方案获得批准,对于香港极具战略价值,是实体经济的大利好。

  香港最大的问题是,土地房屋的价格太高,让这个自由港的营商成本不断提升,竞争力下降,科技产业始终无法发展起来。香港土地其实并没有稀缺到极致,主要是体制造成了可供建设的土地短缺。目前香港绝大部分土地被用作了郊野公园,增加土地供应受到各方面的掣肘、反对。

  如果通过开发桂山岛这种方式,从外部给香港输入土地,原有的体制就无法限制。这样,香港就可以获得足够的发展空间,用来平抑房价、发展创新科技、放宽移民政策、全面提升金融中心、航运中心的地位。香港这个龙头如果盘活了,有利于整个大湾区的发展。

  当然,这对于香港楼市来说,是一个中长期利空,可以在很多年里平抑香港房价。

  2、对于珠海来说是重大利好。

  珠海是1980年中国设立的四大特区之一,但发展态势远不如深圳,甚至被厦门远远抛离。究其原因,就是因为珠江口的隔离,让珠海只能依靠澳门,很难依靠香港。而澳门太迷你,经济总量太小,2017年的GDP连深圳的五分之一都没有。

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  上图:珠海的“海上势力范围”非常庞大,足以包围香港、吞没澳门。

  但珠海有一个巨大的优势,珠江口的岛屿绝大多数都是珠海的,包括围绕香港外海的万山群岛。可以这样说,香港在陆地上只有一个邻居,就是深圳;在海洋上,香港最重要的邻居则是珠海。香港是被珠海的岛屿环抱在怀里的。

  如果中央批准上述的桂山岛开发方案,珠海的优势就发挥出来了,那30平方公里的“大湾区国际商贸互联港”就是珠海的,别人都无法染指。

  这样,珠江口的国家级重点开发区将从3个(前海、南沙、横琴)变成4个,而珠海将独拥2个,一个面对香港、一个面对澳门。

  3、对于前海、南沙、横琴来说,多了一个强有力的竞争者。

  如果“香港第19区”落地桂山岛,则意味着香港发展方向出现重大转向,以前只能北上内地,现在可以南下桂山岛。而且桂山岛将来不够用,还有担杆岛等众多珠海的岛屿可以通过这种模式发展。

  这样,前海、南沙对香港的吸引力将下降;至于横琴本来就澳门的后花园,处于弱势中。

  到那时,珠海将是一个非常奇怪的城市。城市的中心将跑到桂山岛上去,那里的房价跟深圳中心区一样,原来的珠海市中心和横琴,都将沦为第二层级、第三层级的区域。

  中央会批准桂山岛这个方案吗?我也不知道。但如果从国家层面考量这个方案,还是利好多于利空的,是可以干的。

  下面是桂山岛的卫星图(分为北、中、南三部分截屏),可以看到填海其实已经开始:

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