被上海“动了蛋糕”!同一天,深圳连放“两个大招”!

2018-11-06   作者: 澳门新濠天地手机版编辑部   来源: 刘晓博

对于深圳来说,有一个神奇的魔咒。 魔咒的内容是:深圳一旦志得意满、春风得意,往往就会失去一些宝贵的东西。 2000年,深圳证券交易所获得了设立创业板的资格,短暂欢乐之后是沉重的代价:自2000年10月起,深交所停发新股;此后,创业板遥遥无期,直到2004年

  对于深圳来说,有一个神奇的“魔咒”。

  “魔咒”的内容是:深圳一旦“志得意满”、“春风得意”,往往就会失去一些宝贵的东西。

  2000年,深圳证券交易所获得了设立创业板的资格,短暂欢乐之后是沉重的代价:自2000年10月起,深交所停发新股;此后,创业板遥遥无期,直到2004年5月“中小板”才姗姗来迟。在那漫长的三年半时间里,金融证券机构携带资金流出深圳,最终引发了一场影响巨大的“抛弃之问”。

  今年也是如此。时值各城市公布“三季报”的时候,有媒体统计出:2018年前三季度,深圳GDP的增量达到了2122亿元,净增额位居全国第一,超过了上海、北京,更是远远超过了广州。

  2018年前三季度GDP位居前6名的城市

 

排序

城市

GDP

净增额

名义增速

1

上海

23657

2039

9.4%

2

北京

21511

1941

9.9%

3

深圳

17531

2122

13.8%

4

广州

16708

1199

7.3%

5

重庆

14773

464

3.2%

6

天津

14658

1209

9.0%

  注:表格里的单位为“人民币亿元”。

  多家网络媒体在报道这个消息的时候,使用了“深圳再次碾压北上广”。然而,48小时不到,国家宣布在上海证券交易所推出“科创板”,并率先试验IPO注册制。

  众所周知,为科创企业服务是深交所的定位。为了创业板,深交所付出了“2000年10月到2004年5月停发新股”的沉重代价。但是现在,上交所要来分一杯羹了,而且是“一大杯”。

  如果不出意外,深交所和上交所未来服务科创企业的分工是这样的:独角兽级别的企业,归上交所;中小科创企业,归深交所。更小规模的,归北京的新三板。 至于香港股市,则有可能通吃深交所、上交所的上市资源。

  对于深圳来说:说好的“中国纳斯达克”,转眼之间就有了三个竞争者——北京新三板、上海科创板、香港创业板。

  于是,声称要成为“中国纳斯达克”的市场,目前达到了4个。

  其实在上海获批“科创板”之前,由于“中小板+创业板”太活跃,造成深交所成交量长期压着上交所,所以证监会两次调整了两家交易所的“边界”,深交所的“地盘”不断缩小,直到现在上海拿到了“科创板”的头衔。

  当然,站在国家战略的角度,由于要推动经济转型,落实“大众创业、万众创新”,为科创企业开辟更多“通道”是必须的。因此,深圳必须服从国家战略。

  碰巧的是,就在“科创板”宣布的当天,深圳公布了两个大招,都事关深圳的长期竞争力,值得关注。

  第一,深圳市规土委发布《深圳市城中村(旧村)总体规划(2018-2025)》(征求意见稿) ,针对深圳市城中村居住用地划定了综合整治分区范围,控制城中村改造节奏,满足条件城中村的可纳入政策性住房保障体系。

  这份文件的实质是:控制深圳城中村改造的范围、进度,让城中村继续在一定时间范围内发挥“天然廉租房”的作用。其受益者,将是深圳中低收入阶层,以及刚毕业的大学生。

  最近,多个城市都在推行国家的一项楼市新政——“农村集体土地直接入市”。说白了,就是政府放弃了这部分土地的出让金收入,让这些低成本土地建成租赁住房,对外出租(不能出售),以稳定大城市的房租,最终稳定房价。

  其实,把“农村集体土地直接入市”做到极致的,就是深圳。其方式,主要就是城中村和其他的小产权房、违法建设。

  据深圳市城管局的统计数据,深圳总共有1877个城中村,其中原特区内196个,原特区外1681个。

  根据深圳2015年7月公布的《市规划国土委关于查违和历史遗留违建处理工作的汇报》,截至2014年底,深圳市一共有违法建筑37.30万栋,4.28亿平方米。其中工业类违建1.80亿平方米,占违建总量41.93%;住宅类违建1.72亿平方米,占40.08%;商业和办公类违建0.26亿平方米,占6.02%;多种用途类、公共配套类等其它违法建筑0.51亿平方米,占11.98%。

  统计还显示:租住在违法建筑内的人口约737.87万,占深圳总人口的56%。深圳包含城中村的“违法住宅”(不含厂房、商业)的总套数在650万套左右,每套平均面积40平米。

  事实上,目前深圳实际居住人口2200万,据估计城中村、违法建筑里租住的人口至少在1200万人以上。

  我曾撰文分析过:深圳之所以能有今天的规模、今天的活力,城中村、违法建筑发挥了巨大作用。 这些房子由于没有经过政府征地环节,没有缴纳土地出让金和各种税费,成为天然的廉租房。

  这4.28亿平方米的违法建筑,如果通过商品房的方式建设,均价至少应该在4万元左右(工业厂房价格较低),总市值超过16万亿。按照一线城市房价里60%是地价、税费来推算,相当于深圳市官方向全社会让渡了接近10万亿(现价)的财富。

  这少收的10万亿地价、税费,就是深圳崛起的重要原因之一。因此我多次指出,深圳的房地产模式可能是全国最成功的。

  但问题是,违法建筑的扩张、城中村的“长高”,已经被制止,这种模式不容于法,无法延续。但深圳的人口仍然在快速增长,每年增长50到60万人之间。深圳的小学生人数已经超过北京、上海,幼儿园儿童人数已经超过北上广。

  但深圳的城市面积,不到广州、上海的三分之一,不到北京的八分之一,未来的低成本住房在哪里?

  如果不能有效增加,至少不能让城中村快速消失。

  城中村改造,看起来可以让城市变得光鲜,政府收入也会增加,但居住效率会降低,居住成本也会急速上升,最终抬升整个城市的营商成本。市中心的城中村改造,还会带来中心城区的空心化,加大城市交通的压力。

  深圳新出台政策的核心是:将全市城中村居住用地的56%划定为综合整治区,在未来的7年里不得纳入“拆除重建”的计划。而福田、南山、罗湖三区,75%的城中村纳入综合整治区(7年内不得纳入“拆除重建”计划)。

  这意味着,深圳终于意识到了一点:城中村事关深圳竞争力,必须在一定时期内得到保护。

  另外,深圳同一天还公布《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法(第二次征求意见稿)》。

  这个文件实质是鼓励建设各类保障房,奖励方式是调整容积率核算方式,以及减免地价。其中规定,由工业、物流仓储用地等变更为居住用地的,可销售人才住房的地价暂按商品住房用地市场价格的30%确定。

  深圳可销售人才房,按照此前政策规定,是按照市场价60%卖给各类人才。这就需要人才房的地价更便宜,如果人才房能获得3折地价,将有力保证这类保障房的开发建设。

  展望未来,北京、上海、深圳、广州、杭州、澳门新濠天地、武汉、苏州、天津、重庆等“顶级城市”之间的竞争,其实质是“营商成本之争”。哪个城市敢于率先淡化土地财政,向民间释放土地红利,哪个城市将更有未来。

  怎样才能有能力释放更多土地红利?一是维持一个高效的“小政府”,把政府运营成本降下来;二是有活跃的民间经济,有丰富可持续的税收来源,不依靠土地财政。

  在这些方面,深圳显然优势明显。

  最后想跟大家分享一个数据。今天在zillow(美国房地产服务商)上看到,现如今,美国买家想要购置一套典型的美国房产,平均需要 7.2 年才能攒够 20% 的首付款。

  下面是主要都市区跟30年购房门槛的比较:

被上海“动了蛋糕”!同一天,深圳连放“两个大招”!

  购房门槛大幅延长的都市区,前四名全部在加州。 加州是美国科技中心、人口增长中心、外来移民中心、气候温暖的滨海区域。

  这印证了我的一个观点:科技中心的房价,会打败金融中心,购房难度会不断提升。需要为这些区域的竞争力担心吗?其实,如果一个关税区足够大,没有必要为任何一个区域房价担心,市场机制会发挥作用。

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