很微妙!深圳、北京……

2018-11-27   作者: 澳门新濠天地手机版编辑部   来源: 刘晓博

种种迹象显示:深圳和北京的楼市,正在发生微妙的变化。 什么变化?市场不那么冷了,开始有了回暖的迹象。当然,这种迹象有待进一步确认。 昨天(11月26日)晚上,位于深圳福田区的万科臻山府三期(又名香蜜府)在网上发售。晚上7点半公示房源,晚上8点开始选房,

  种种迹象显示:深圳和北京的楼市,正在发生微妙的变化。

  什么变化?市场不那么冷了,开始有了回暖的迹象。当然,这种迹象有待进一步确认。

  昨天(11月26日)晚上,位于深圳福田区的万科臻山府三期(又名“香蜜府”)在网上发售。晚上7点半公示房源,晚上8点开始选房,8点半选房结束。据深圳多家媒体报道,短短半个小时就实现“去化率”超过90% ,销售额大约60亿。

  要知道,“香蜜府”基本上都是接近180平方米的大户型,单价在8.38万元到11万元左右(均价9.71万元),总价约1500万起。这样高总价、改善型的房子,转眼之间基本上被抢购一空,深圳市场强大的购买力可见一斑。

  “香蜜府”热销,一个重要原因是价格倒挂。这个盘位于深圳安托山片区,是双地铁物业,商业、教育配套俱佳,新房因为限价显著低于周边二手房。

  目前当我写这个篇稿件的时候,位于深圳机场北的“华强城”的开盘日仍然没有结束。11月27日,华强城将推出72平米到160平米的6个户型一共1240套房源,有效登记的诚意购买人1503个。

  从目前“深圳新浪房产”的网上直播看,销售情况也比较理想,稍晚点会有官方数据公布。

  在华强城东北方向2.5公里附近,万科星城正在进行最后一天的诚意登记,这个盘将一次性推出3300多套房源。从登记情况看,还是比较热烈的。

  要知道,短短一个月之前,深圳新房市场还是一片“愁云惨淡”。 在华润城再次辉煌了一把之后,当时新房的“开盘去化率”就开始抛物线式地下滑:深圳中原地产公布的数据显示,截至10月21日,10月份深圳共有23个新盘入市,其中住宅推货量4755套,开盘去化率仅约28%。

  而在上半年,深圳新盘的“开盘去化率”高达50%。

  10月份最惨的时候,入市当天去化率低于20%的就有5个楼盘。

  而随着“香蜜府”、“华强城”、“万科星城”进入销售季,一度消失的人气好像又回来了。另外值得关注的是,从10月到11月,无论是冷的时候还是回暖的时候,新盘销售中都出现了一个现象:改善型的房子卖得比刚需要好。

  至于北京,最近的土地大拍卖引起了广泛的关注 ——11月26日,北京市公开出让位于顺义区和大兴区等8个城区的13宗地块。最终除顺义区北小营镇1宗共有产权房地块流拍外,其余12宗地块全部成交,土地出让收入约316亿元,创下单日成交地块数量的新记录。

  媒体的报道说:“整体土地市场并没有想象中那么冷,房企依然积极拿地,特别是优质地块,争抢依然激烈。26日,成功出让的12宗土地合计有45次报价,参与竞买的房地产企业接近50家,不少房企参与了多宗土地厮杀。”

  那么问题来了:以深圳、北京为代表的中心城市,为什么在年末突然出现了楼市回暖迹象?

  其实最近一段时间,本专栏一直在追踪宏观政策——从最近一次“研究经济工作的”政治局会议未提及楼市调控,到住建部提出“供需平衡”的“四字真言”;从央行不断降准和诱导市场利率走低,到部分城市开始刺激楼市的需求。

  总之,当前经济稳增长的压力比较大。货币政策虽然开始宽松,但“宽货币”尚未带来“宽信用”,10月金融数据仍然比较难看,企业贷款欲望不高。目前,全社会固定投资虽然有所回暖,但仍然显著低于GDP增速,显示未来经济增长将继续走低。

  在这种时候,楼市的变冷未必是好事。所以,住建部提出“供需平衡”大有深意。 楼市的“需求”都消失了,这是不行的。因此我们看到,部分城市落户门槛继续降低,房贷利率上浮幅度开始下降。

  深圳是上一轮上涨的领头羊,也是率先进入调整的城市,调整时间最长。尤其是2018年7月末,深圳追加了一轮楼市调控,把一度回暖的市场打压了下去。现在,随着降准和“定向降息”,敏感的深圳楼市再度出现了回暖迹象。

  当然,这种迹象仍然微弱,需要进一步确认。但如果你细心观察可以发现,改善型需求已经开始发力,这批购房者来深圳较早、有过买房经验,对楼市看得比较透,购买力较强。“香蜜府”就是典型的改善型楼盘,所以被追捧必然的。

  至于华强城和万科星城,则依托深圳“机场北CBD(新会展中心)”、“海洋新城”,位于大湾区黄金轴线上,加上有价格优势,所以也汇聚了相当的人气。

  北京这次成功的土拍也意味着,开发商对中心城市优质土地还是非常渴求的,即便是在年底资金紧张的时候,仍然遏制不住拿地冲动。当然,近期大开发商融资渠道突然打开,也给他们提供了弹药。

  最近几天有媒体统计:仅11月份以来(至24日),就有27家房地产公司发布了境内外融资公告,既有行业龙头也包括民营企业,融资类型包括增发、优先票据、中期票据、可换股债、公司债、短期融资券、ABS等形式,总规模超过800亿元。

  值得注意的是,1123日央行研究局局长徐忠在“财新峰会”上明确表示:

  可考虑一是缓解房地产开发商的融资压力 ,增强供给能力。二是发展房地产投资信托基金(REITS),有利于开发商利用长期资金推动租售并举。

  看到了吗,这就是央行的态度。他们是这样说的,也这样做的。

  顺便补充一句:徐忠是今年宏观政策方面的牛人,远比任泽平、姜超厉害。他的怒怼,他的建议,最终往往变成了政策的一部分。所以,他的话你值得细细品味。

  总之,近期市场的变化,印证了我之前的判断:在2019年末之前,楼市将呈现前冷后热、价格将前低后高;但价格上涨不会超过10%(一二线城市平均涨幅),大概率跟GDP增长同步。

  当然,目前市场回暖仍然是“小荷才露尖尖角”,而且是局部的、有待进一步确认的。 在买房问题上,刚需、改善型需求不能太悲观、太迟疑,而投资性需求则不能太乐观、太激进。

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