麻烦来了!这个一线城市,又到了抉择时刻!

2019-03-11   作者: 澳门新濠天地手机版编辑部   来源: 财经主张

最担心的事情还是发生了。 目前,香港又到了该做出抉择的时候了:是保房价还是保汇率? 从去年4月开始,香港金管局就频频出手,狂买港元以稳定汇率。时隔半年之后,就在昨日,香港金管局再度出手,金管局向市场沽出美元,买入总值15.07亿的港元。 我们知道,

  最担心的事情还是发生了。

  目前,香港又到了该做出抉择的时候了:是保房价还是保汇率?

  从去年4月开始,香港金管局就频频出手,狂买港元以稳定汇率。时隔半年之后,就在昨日,香港金管局再度出手,金管局向市场沽出美元,买入总值15.07亿的港元。

麻烦来了!这个一线城市,又到了抉择时刻!

  我们知道,香港目前采用的是强弱方兑换保证机制,当达到特定条件时,香港金管局就会实施干预:

  当港元兑美元汇率升破7.75强兑换保证时,香港金融部门就会抛售港元,吸收美元外汇;当汇率跌破7.85弱兑换保证时,金融部门就会抛售美元外汇,吸纳港元。

  金管局之所以此次要如此迫不及待的买入港元,就是因为港元又到了“岌岌可危”的地步。

  在3月9日上午7时前,港元汇率维持在7.8499,距离金管局所管控的7.85也仅毫厘之间,哪怕截至11日,港元汇率仍维持在7.8495,也未远离7.85的“红线”。

  事实上,目前的这一数值也已足够低了,港元兑美元自1984年以来的新低是7.8446,也就是说目前的数值以快接近34年的新低了。

  除了汇率问题让香港头疼以外,香港的高房价问题,也一点都不让香港政府省心。  

  而且汇率问题和房价问题还存在着某种“特殊关系”,棘手得很:要稳定港币汇率就必须提高利率,而提高利率就会打压高企的房地产泡沫。

  在过去十多年,中国香港地区的房价一直大幅度上涨,香港也因此连续八年稳坐全球房价最难负担城市榜首,属于“极度负担不起”之列。

  这种高位是缺乏足够的购买力作为支撑的,对于香港的很多年轻人来说,实际上并没有足够的资金来购买房子。面积极小的纳米楼,其实在某种角度上来说,就是香港本身购买力严重不足的一个体现。

  在购买力严重不足的情况下,香港市场实际上房地产市场是缺乏真正有效的市场支撑力的。当资本的热钱快速涌出的时候,香港的房地产市场又没有真正的本身支撑刚需又难以支撑住整个市场,最终的结果就是香港房地产市场的一个大规模的下行。

  所以我们可以看到,当需要在“汇率”和“房价”二者当中做出抉择的时候,不管是香港金管局的操作,还是当香港住宅销量跌六成时,香港特首林郑月娥表态政府不会救市,都可以看出,相比于楼市,香港政府更倾向于先保住汇率。

  事实上,香港的房价,也已经迎来了寒冬,自2018年8月高点以来,目前累计已经出现了10%的跌幅。

麻烦来了!这个一线城市,又到了抉择时刻!

  香港楼市整体才跌10%?看到这一数值,可能有些网友会不以为然因为从整体趋势来看,这点下降只不过是“毛毛雨”嘛。

  没有对比就没有伤害,要知道,上一轮经济危机的时候,香港的房价可是高达了70%以上的跌幅,现在回想,崩盘之痛仍然历历在目。

  那么,此次香港楼市会重演1997年时的大崩盘吗?笔者的答案是,很难。

  事实上,目前的世界各种地产服务商以及相关的金融机构,整体对香港的楼市还是相对乐观。

  比如仲量联行曾评论香港楼市,该机构预计香港楼价在2019年底前将下跌15%,如果外围环境持续恶化,那么2019年住宅楼价跌幅会达到25%左右。

  再比如高盛集团也曾发布的一份研报中预计,到2020年香港金管局将与美联储同步加息,届时香港楼市将出现15%至20%的回调。

  目前香港楼市已经下调了10%,而目前绝大多数机构,对香港楼市的下跌的预计幅度为15%~25%,也就是说,就算按25%的跌幅来计算,也就只有15%的下行空间。

  当然了,可能有人会认为,这只不过是相关机构的预计值,如果楼市真的跌起来,谁还会去在意各种分析报告呢。

  事实上,如果香港要想稳住房价,有的是方法,而且现在香港的实力,与1997年的时候,早已不可同日而语,所以各大机构不敢太看空香港楼市,其实也是有缘故的。

  1、香港楼市背后,有中国大陆经济做支撑,所以不可能会允许香港楼市出现大幅腰斩的情况,显然,目前香港楼市的可控性下跌,正是香港想要看到的,但也绝不会允许楼市的下跌失控的情况出现。

  目前内地外汇储备是3.1万亿美元,是香港外汇储备的7倍,而1997年时,只有香港的1.5倍。内地目前广义货币M2的规模,是香港的15倍(1997年的时候只有5.7倍);至于GDP,2018年内地是香港的37.5倍(1997年时是5.3倍)。

  也就是说,如果大陆想要帮香港稳住楼市,那也只不过需要轻轻动下手指而已,并不费吹灰之力。

  2、无论是大陆还是香港,房地产对经济的贡献都极大,如果一旦房价腰斩,届时,就会诞生一大批“负资产者”,比如1997年香港房价腰斩7成的时候:

  当年香港房价腰斩7成之后,600多万人口中有超过10万名负资产者,考虑到债务人背后的家庭,如果按照当时香港240万套房产来计算的话,大约有5%的家庭资不抵债。摆在他们面前的只有两条路可选,要么破产,要么自杀!

  而这样的局面,无论是大陆还是香港,显然都会想要看到这样的结果,因为它已经不是单纯的资产安全问题了,而是涉及到民生保障的范畴了,所以从这个角度来看,如果你是在期待香港楼市彻底崩盘,你可能要失望了。

  虽说房价下跌跟房价崩盘是两个概念,但估计很多人仍会有疑问,那么就是香港楼市的下行之路到底还有多长,到底什么时候才是个头呢?

  我的看法是,随着粤港澳大湾区政策的正式落实(“纲要”中更强调香港的地位和作用),很明显是中央有意让香港发展获得新动力,所以政策开始逐步落实后,那么必将给香港带来新的发展机遇,

  那时候,必定会有来自全球的更多富人会去香港购买地产、更多中国内地企业会去香港上市,这些因素都会整体的刺激香港的发展。此外,香港的人口压力或许能因此得到缓解,香港低收入群体在退休后甚至可能到中国内地养老。

  所以,如果你一定要问,香港的楼市下行拐点何时才能结束,我只能说——粤港澳大湾区建设规划取得建设成就时,或许就会是香港楼市下行结束的时候了。

  在国务院印发的《粤港澳大湾区发展规划纲要》中,提到了两个重要时间节点,2022年和2035年。

  到2022年,粤港澳大湾区综合实力显著增强,国际一流湾区和世界级城市群框架基本形成。

  到2035年,大湾区形成以创新为主要支撑的经济体系和发展模式,区域发展协调性显著增强,对周边地区的引领带动能力进一步提升,人民生活更加富裕等等。

  对香港来说,也是一样。2022年和2035年,必将成为香港楼市的两个重要时间节点。

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