聪明人现在都在卖房子

2019-03-11   作者: 澳门新濠天地手机版编辑部   来源: 秦小明

1 众所周知,我最近两年一直都不太看好房地产作为投资对象的价值。具体而言,我之前对于买房有三个可操作的建议: 1)刚需不需要考虑价格,视需求的刚性程度而言,自己择时购买即可。 2)投资性需求,不建议买房。 3)尚无能力支付首付的同学,根本不构成对房子

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  众所周知,我最近两年一直都不太看好房地产作为投资对象的价值。具体而言,我之前对于买房有三个可操作的建议:

  1)刚需不需要考虑价格,视需求的刚性程度而言,自己择时购买即可。

  2)投资性需求,不建议买房。

  3)尚无能力支付首付的同学,根本不构成对房子的有效需求。忘掉房子,专心跑收入,跑满了首付再说。

  时日至今,以上三条,第一条和第三条不变,第二条有新变化。结合最新的经济金融形势和政策思路,我现在把第二条修正如下:

  2)投资性需求,不但不建议买房,手持多套房产进行投资的,更应该及时脱手,兑现收益。

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  相较于过去的一些新变化。

  房价的影响因素,从根本上,依然还是我反复强调的:

  1)宏观上看货币供应量(M2)的变化情况;

  2)中观上看政策对房地产行业的调控态度;

  3)微观上看居民部门加杠杆的意愿和空间。

  以上三个因素,目前有新的变化吗?有。

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  先看第一个,也是最重要的,关于货币环境的未来走向。

  具体来说,M2的供应一直常态化趴在低增速水平,2月最新的金融数据现显示,广义货币M2的增速在一月反弹后又迅速跌至去年创下的历史最低点8.0%,即便把一二月合并起来看,M2的增速水平,依然是历史低位。

  M2的增速,在接下来肯定会上升,这是货币政策已经部署好的。但总体来说,低增(相较于以前两位数以上的增速)在未来一定是常态 。这是现在的管理层治理经济的大思路决定的。

  现在国家搞经济的大思路是什么?大思路就是在控制杠杆的前提下,实现经济新旧动能的转换。

  “去杠杆”的战略并没有放弃,哪怕是现在,至少也要“稳杠杆”或者叫“结构化去杠杆”,这要求经济的宏观杠杆率至少要保持稳定,不能再往上冲。

  宏观杠杆率怎么计算的?国际通行的有两个指标:M2/GDP,或者非金融部门债务总量/GDP。

  近日在两会上的政府工作报告里,货币增速被定调为“与名义GDP增速相匹配” ,这句话是什么意思呢,也就是货币供应的增长,大约与GDP和物价水平变动之和相近。可以近似理解为,货币供应的增速大约等于实际GDP+适量的通货膨胀率(2%附近)。

  为什么今年首次对货币增速定这样的目标?为什么不像以往一样定一个M2的具体增速数字(往往高于名义GDP增速)?回头看上一眼宏观杠杆率的定义,就明白了。要保持这个分数值的稳定,就必须分子分母的增长幅度相近。再说一遍,这是大战略决定的。

  以2018年为例,2018年末M2增速为8.1%,社会融资规模增速为9.8%,名义GDP同比增长9.7%,实际GDP增长6.6%。社会融资规模增速与名义GDP增速是大体匹配的,M2增速略低。

  所谓的“管好货币供应总闸门”,所谓的“不搞大水漫灌”,大家不要觉得这些话都是p话,不能相信。要看数据说话,不能简单地靠自己的直觉经验和情绪,毕竟买房子几百万上千万都是你自己掏钱,多看点数据,多花点时间,是性价比非常高的一件事情。

  一言以蔽之,货币低增在未来会是常态。未来的货币就是供应出来搞实体经济的,不是拿给你炒房子的。

  货币大量超发进入房子投资的时代,事实上从总体上已经在2017年开始就终结了,只是部分地区的棚改,在结构化的层面上,延长了这一过程。今年起,这个“延长”也没有了。

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  再看调控和居民加杠杆的意愿

  在经济下行压力加大的背景下,部分城市对房地产的调控有所放松是事实。高级别的经济工作有关的会议上,也提出了“因城施策,落实地方政府主体责任”这样的说法,说明的确有所放松。这是第一点。

  但更大范围的更主要城市的的限购限贷限售等,均未放开,这说明房地产放松并不是调控政策变化的主基调。这是第二点。

  最后,人大有关“稳步推进房地产税立法”的进一步确认,预示着房地产税正在以更快的速度落地。尽管目前无法预测准确时间节点,但我认为以“减税”的大背景下来看,房地产税落地可能就是这两三年的事情。届时,对实体经济减税,对房地产加税,是大势所趋。这是第三点。

  综合以上有关政策的三点,调控政策对房价的走向,是不利的。

  再是居民加杠杆的意愿。

  居民加杠杆买房,有两个影响因素,一是居民可支配收入的增长,二是对房价的预期变化。

  很明显,根据春节期间的消费增速(创多年新低),居民现在可支配收入增长水平,并不支撑大幅度加杠杆。

  此外,以上分析的各种因素,正在被越来越多的市场参与者所接受,对房子的投机热情已经降温,尤其是在一线城市和热点二线城市,预期已经发生较大的边际变化。

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  综合以上的分析,我认为,对于投资而言,今年绝对不是超配房子的年份,明年也不会是,后年也不会是。除非某一时点房价开启暴跌模式,短时间内跌至低位(就像2018年的股票),但这种概率在我们的制度环境下,<5%。

  抛售房子的最好时机是一年前,其次是现在。

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