决定房价未来的历史性时刻,即将到来

2018-09-25   作者: 澳门新濠天地手机版编辑部   来源: 张D大大 楼市时评

每年的9月,都是全国房地产企业最心惊胆颤的一个月。 尤其对于那些中小开发商来说,9月更是关乎存亡,决定生死的一个月。 为什么这么说? 因为基本上每逢9月30日,都会出台一些对楼市未来产生巨大影响的政策,俗称:930新政。 房价是涨,是跌,还是横盘,全要

  每年的9月,都是全国房地产企业最心惊胆颤的一个月。

  尤其对于那些中小开发商来说,9月更是关乎存亡,决定生死的一个月。

  为什么这么说?

  因为基本上每逢9月30日,都会出台一些对楼市未来产生巨大影响的政策,俗称:930新政。

  房价是涨,是跌,还是横盘,全要看它的风向变化。

  给大家列举几个例子,就知道930对楼市的影响有多深了。

  2014年9月30日,央行出台930房贷新政,首套房贷享基准利率的7折优,二套房贷大放松,贷款结清再买按照首套算,限贷令取消。

  自此,楼市开始解冻,一线城市逐渐回暖。

  2015年9月30日,除四大一线城市,首套房的首付比例下调至不低于25%。

  其后一年,二线城市开始出现大幅上涨。

  2016年9月30日,在一个黄金周7天的时间里,全国22城密集出台史上最严限购限贷新政。

  这是利空,开发商的好日子就此被终结。

  2017年9月30日,央行定向降准,释放约5000亿资金。

  这是去年经济发展出现一些情后,央行进行的第一次定向降准,这次降准也让群众对房价上涨的预期,出现了一次非常明显的回光返照。

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  值得庆幸的是,最近这几次的降准,资金都被比较好的控制在该去的地方,暂时还没有大量涌进房地产领域,所以当下楼市仍是处于一个热度明显下行的周期。

  那么,今年的930会怎么样?

  对我们来说会是惊喜,还是惊吓?

  其实,答案早已给出。

  01

  整个9月,开发商和购房者,都是在“惊吓”中度过。

  先是北京公积金新政的出台,认房又认贷,每缴存1年可贷10万,存满12年才能贷120万,让全国打算用公积金买房的刚需都惊出了一身鸡皮疙瘩。

  再是广东省发布通知(征询意见稿),酝酿逐步取消商品房预售制度,全面实现现房销售,让开发商们都吓出了一身冷汗。

  虽说后来住建部辟谣称,取消商品房预售征询意见情况并不属实,但是楼市情况怎么样,春江水暖鸭先知,排名前几的开发商拼了命的去地产化 ,就是最好的证明。

  先是万科董事会主席郁亮先生,在9月南方区域例会上表示:房地产行业转折点已经实实在在到来,要以“活下去”为最终目标。 (要知道,万科的财务状况和负债率,几乎是所有大型房企中最好的)

  再是保利地产 9月发布公告称,要将公司更名为 “保利发展控股集团股份有限公司” ,并且此举获得了董事会的全票通过。

  更别说一向根正苗红的许家印,不但把“恒大地产”改成“中国恒大”,更是在前几天宣布:我和恒大的一切,都是党、国家和社会给的。

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  9月这个日子,好像真的不太一样。

  除了万科,保利和恒大,2018年加入去地产化大阵营的还有:

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  如此之多的开发商集体转型,足以可见形势到了何等严峻之地步。

  那么问题来了,如果说开发商的集中转型,预示着楼市寒冬即将到来,那么这一次的寒冬,又会持续多久?

  02

  这一次的楼市寒冬,可能比我们预计的都要长。

  怎么看楼市寒冬到底会持续多久?

  又该如何预判未来房价的涨跌?

  从理论依据上讲,房价取决于货币,土地,人口,经济等因素的综合影响。

  从现实分析上讲,房价又取决于人们对未来的涨跌预期。

  而实际上,预期,信心,对房地产来说,才是最重要的东西。

  但如今,看涨的信心,却没了。

  根据央行发布的2018年第三季度城镇储户问卷调查报告显示:

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  看跌的在增加,看涨的却在下降。

  那么,目前的信心缺失到底有多严重?

  大大将过去几年的情况全部拉出来,咱们一起看,或许就能发现其中的一些端倪。

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  根据上图来看,目前2018年三季度的预期表现,像极了2013年四季度的预期情况,都是刚刚经历了预期最高峰,也刚刚开始出现非常明显的下滑。

  预期的下降,意味着热度的下降,而热度的冷却,最终会导致价格的止涨或下调。

  不知道大家还记不记得,2013年的楼市小阳春,那一年,也正是在3季度房价达到高点,在4季度开始出现下行,之后整个14年都萎靡不振。

  直到2015年的中旬,靠着降息,接触限购等政策,楼市才再度死灰复燃,开启了本轮的上涨。

  如果从13年4季度算起,到15年的2季度结束,楼市冰冻期至少要维持一年半的时间。

  这还是在没有外部势力干扰的情况下出现的。(我们目前的外部形势更加严峻)

  也就是说,如果从18年四季度开始算起,最早也要到2020年,才能开启一轮新的上升,而实际上可能会更晚。

  整个2019年,或许都将是冰冻期。(冰冻期最适合置换,抄底优质资产,最不适合盲目投资)

  但需要注意的是,以上为整体趋势,不能一概而论,毕竟从2015年开始,一二三四线城市的价格变化,出现了明显的时间上的分化。

  一线:2015-2016上升,2017-2018盘整。

  二线:2016-2017上升,2018盘整。

  三四线:2017-2018上升,还没开始盘整。

  这是大家都能看到的情况。

  那么在未来的新周期上,也将会是一二线最先发力,因为他们最早开始横盘,最先消化一部分泡沫,也最先腾出一些空间,成为承载货币的新池子。

  那么问题又来了,中国房价已经如此之高,到底还会不会有下一轮新周期的出现?从长远来看,房价还会不会出现上涨?

  03

  从情理上讲,中国房价已经很高了。

  但从数据上讲,中国房价只能算适中。

  前些天,听了北大国家发展研究院徐远教授的一场讲座,就有重点谈到这个问题,大大将学到的一些精髓内容分享给大家。

  1.首先,相比于世界上主要国家来说,中国的房价并不算过高。

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  从上图我们就能看出,中国房价的上涨,只不过是全球房价上涨的一份子而已,并不是特例。(中国在中间位置)

  如果说,全世界只有中国的房价再涨,其它国家都没涨,那么我们可以拿来当做批评的理由。

  但是如果全世界主要国家都在涨,那就只能说明一个问题:房价上涨,是全球经济快速增长,全球资本市场快速变化,全球各种财富状况重新分配导致的普遍现象。

  2.从长期来看,只要没有战乱,房价将“长期”保持上涨趋势。

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  从1870年开始,世界性房价,只出现过两次明显的大幅下跌,也就是上图的两个灰色地带,这其中,一次是第一次世界大战,一次是第二次世界大战。

  并且值得注意的是,一旦战争结束,房价将会立刻反弹回升。

  自二战以后,14国房价从长期来看,一直处于上涨周期,只要持有10年以上,很难出现亏本的情况。

  这个时候,或许会有人说,你别忘了当年日本的前车之鉴,日本到现在,房价不是还没超过90年代的最高值么。

  对于这个问题,讲座上也给出了让人耳目一新的答案。

  日本,是亚洲最早的工业国,站在1980年代东京塔的顶端整个亚洲都是你的经济腹地,东京就是亚洲的经济总部,如果你从这个角度来想,日本房价也不一定很高。

  但是历史没有那么早,80年带末,90年代初,改革开放成功了,中国崛起了,把日本竞争下去了,东京变成了日本而不是整个亚洲经济总部,情况变了,如果没有我们中国,或许它还能再涨回去,但是由于我们的崛起,日本可能再也没有超越的机会。所以,日本这只能算是个例。

  但同样,我们也要警惕,会不会有别人国家,比如印度,比如其它第三世界国家,趁着这段时间偷偷超越我们,复制我们当年走的路,倒逼我们去走当年日本的那条路,这是我们一定要时刻关注的事情。

  3.大城市的房价,才更有未来

  从经济学理论来讲,有一个最基本的原理,那就是经济要以城市为载体,人口和经济产出主都集中在主要的大城市里。

  而对于广大农村及小城市来说,虽然地广,但是人稀,经济产出是很少的。

  当产出集中在大城市里,就业人口也就必然会向大城市中聚集。大家都来到大城市里工作生活,都要有房子住,房价才会涨。

  那么,中国的城市化还会进一步进行么?人还会进一步向大城市涌入么?

  很显然,中国的城市化率不过刚刚超过世界平均水平,距离发达国家还有很长的路要走。

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  不仅如此,各个省的人口,会进一步向省会聚集。

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  (上图蓝色是全省人口增长,橙色是城市人口增长)

  从上图就能明显看出,有些省会的总人口已经多年没怎么增长了,比如河南,比如安徽,比如四川,但是它们省会的人口,却反而迅速上升。

  这说明了什么?

  说明此消彼长之下,必然有一些地方正在逐渐失去人气,沦为“空城”。

  而没有人气的地方,何谈房价上涨?

  所以,未来一段时间,就算要买房置业,一定要首选一二线城市,以及环一二线城市的城市圈才行,一定不能再买那些没有任何大城市辐射的小村镇。

  04

  最后,希望每个人都能从短期和长期来思考,未来这段时间我到底要不要买房。

  毕竟,从短周期来说,楼市将进入寒冬期,是大概率事件。

  而从长周期来讲,伴随着中国经济的进一步发展,大城市的资产会更具价值,也是大概率事件。

  别人贪婪我恐惧,别人恐惧我贪婪。

  当大多数人对房子失去信心,当人们开始对房价下跌出现恐惧,这个时候,迎来的到底是危险,还是机遇?

  一周之后,我们930见分晓。

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