郁亮怕了?!万科在担心什么

2018-09-25   作者: 澳门新濠天地手机版编辑部   来源: 刘晓博

小长假之前,楼市传来一个重磅消息: 万科董事会主席郁亮在南方区域 9 月月度例会上称,房地产行业的转折点已经到来,万科要把活下去作为基本要求。 我找到了郁亮此次讲话的全文,认真看了三四遍,先把郁亮重要的观点摘录如下,然后加以点评。 一、战略检讨

  小长假之前,楼市传来一个重磅消息:

  万科董事会主席郁亮在“南方区域9月月度例会”上称,房地产行业的转折点已经到来,万科要把“活下去”作为基本要求。

  我找到了郁亮此次讲话的全文,认真看了三四遍,先把郁亮重要的观点摘录如下,然后加以点评。

  一、战略检讨   

  这是我们真正意义上第一次检讨万科的整个战略。尽管万科在2012年就判断行业进入白银时代、进入了转折点,但这只是一种预测,并不知道什么时候会出现真正的转折。而今天,我们可以说转折点实实在在到来了。   

  在转折点上,我们曾经相信不会出现的东西都在出现,比如2012年我们的研究报告中提到:中国的地产调控千万不要成为韩国模式——买房凭票、卖房限制,因为当时我们认为中国市场经济改革经历了这么长时间,不可能走回头路了。 但我们看到今天的限制非常多,已经超出了当初的研究。 对于今天出现的问题,很多人认为是行业出了问题,最多认为是经济出了问题,难道只是行业或者经济出现了问题?   

  今天我们所面临的转折是全方位的:政治、经济、国际、军事等方方面面。 上世纪90年代实施宏观调控时,出现明星逃税被判刑的案例,为什么20年之后又出现类似的情况?因为在社会全方位进入转折点时,所有行业无一幸免,所以大家不要认为这仅仅是行业的问题。在这一背景下,我们必须对战略进行检讨,虽然我们所处的行业仍然有发展前景,但是我们做的事情必须要改变,必须要认识到社会的方方面面都进入转折时期。   

  在这个时期我们应该怎么做?只有四个字:“收敛”和“聚焦”,这是应对转折点和不确定情况的最好方法。 只有收敛和聚焦,我们才能应对正在发生的转折;没有收敛和聚焦,我们就很容易在转折点中被淘汰。这么做有可能会失去机会、错判形势,但这是我们的选择。这次三年事业计划书的制定把“活下去”作为基本要求,我们的战略围绕“活下去”而展开,这是最底线的战略,是“收敛”和“聚焦”的战略。   

  这次战略检讨,希望大家充分意识到全方位转折的到来,我们所有行为都“收敛聚焦”到保证万科“活下去” 。因此回款目标的达成变得非常重要,6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障,如果6300亿回款目标没有达成,我们所有的业务都可以停,因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。从这个角度出发,当我们学会从底线去思考问题的时候,就很容易找到正确的方法。我们在对大形势的理解和认知方面务必达成一致,这样就不容易出现行为不一、方向不一的问题,避免了很多麻烦。   

  集团要做的第一件事情,就是进行战略检讨,落实到事业部是三年事业计划书的检讨,落实到我们具体的业务操作是“收敛”和“聚焦”, 以“活下去”为最终目标。   

  二、风险管控  

  风险和收益严重不匹配的业务必须要调整。当时我们说GE,当管理水平提高到6个西格玛的时候(即100万出3.4个次品的缺陷率)业务就算管理不错了。但对于今天万科的体量,这样的失误率是不可接受的。   

  比如,滴滴的小概率事件却让公司命悬一线,碧桂园的一系列事故造成非常大的麻烦。我们可以问一下自己,我们是否存在类似的情况?正是因为诚实、低调、忧患意识我们才躲过一劫。类似的还有一些小概率事件,比如教育的性侵问题、养老的责任事故、在建工地的重大安全事故、 政治上的负面事件等等,一旦发生,我们业务只有关门。 所以对于小概率、高风险事件,我们需要认真梳理,如何确保风险可控。   

  从自如的案例反思,这个行业的社会接受度为什么这么低: 因为当前整个社会都倾向于反资本、反大企业,普通老百姓都把贫富悬殊、社会板结等问题都归结于大企业、大资本方, 最可怕的是这是整个社会的共识,政府和知识界也站在普通民众这一边,来共同面对大资本和大企业。 在这种转折面前,我们必须要对大规模、小概率、高风险事件保持敏感、确保可控。 我们要认真做好事情、心安踏实、不求出名 ,因此集团梳理的第二个原则是风险和收益严重不匹配的业务需要进行调整。

  我的点评:

  从郁亮讲话看,他对当前楼市调控,中美博弈带来的一系列变局,以及当前存在的“反资本、反大企业”的思潮,都表达了忧虑和敬畏。

  第一,当前楼市的确发生了巨大变化, 尤其是新房限价带来的摇号购房,以及地方政府对居民出售自己房产的随意限制,都让这个市场越来越不像市场,而像是一个超级鸟笼。未来,地方政府甚至可能去规定每年房价的涨幅。如果新房超过涨幅,则不让出售;二手房超过涨幅,则有可能出台更严厉的调控措施,或者加税。

  在这种情况下,开发商在某个具体项目上被迫亏损,或者为地方楼市调控做出牺牲,成为大概率事件。小开发商项目少,腾挪的空间也小,很可能因为一两个项目要“做牺牲”,整个企业就“牺牲”了。

  比如现在一些走高端、精品路线的开发商就很难受,那些规模小、管理落后的中小开发商也很难受。

  万科这样的大企业,虽然可以做到“东边不亮西边亮”,但如果缺乏现金,一旦楼市成交量下滑,也将比较麻烦。正因为如此,郁亮强调今年要有6300亿的汇款。

  第二,郁亮对当前市场表示了深深的敬畏,提出了万科“活下去”是基本战略。这的确“骇人听闻”,市场真的这样危险吗?

  对于中小开发商来说,市场的确非常危险,甚至不可预测。但对于万科来说,不仅问题不大,反而还是收购兼并的好时机。

  但郁亮不能说:兄弟们,咱们万科捡漏的时候到了,准备上吧!居安思危对于企业家来说是一种美德,永远比盲目自信好。

  华为的任正非,不总是扬言华为要完蛋了吗?结果相信任正非话的对手们,一个个都完蛋了,华为活得很好。万科在历史上常常唱衰楼市,以配合楼市调控。但事实上,很少在拿地、扩张上手软过。现在融创中国的孙宏斌也学会了这一点,常常对市场做出“危言耸听”的判断,最后融创发展得比谁都快,拿地速度堪称第一。

  第三,我认为郁亮其实根本不担心楼市调控,也不担心万科本身,他真正担心的是大环境的变化和“反资本、反大企业”的思潮。

  郁亮说:“今天我们所面临的转折是全方位的:政治、经济、国际、军事等方方面面。”这显然是指今年以来中国自身发生的变化,以及中美博弈。

  从我上面引述的“二、风险管控”内容看,郁亮显然对“反资本、反大企业”思潮感到了忧虑,因为——“最可怕的是这是整个社会的共识,政府和知识界也站在普通民众这一边,来共同面对大资本和大企业”。

  这意味着,大企业天生就有原罪,而当小概率的突发事件出现的时候,往往可以让一个大企业陷入非常危险的境地,因为全社会都会认为——“算账的时候”来了。

  郁亮说“正是因为诚实、低调、忧患意识我们才躲过一劫”,这是在指股权之争吗?“股权之争”的劫难后,万科已经成功上岸,成为国有控股的“混合所有制”企业,其实比较安全(但万科安全,不等于核心管理层安全)。 只要管控好现金流和扩张速度,当前的调控对万科是极为有利的。

  所以我的结论是:郁亮的最新讲话,值得每个民企老板认真学习几遍。真正需要考虑“活下去”的,反而是万科以外的其他非国有开发商。 不懂得敬畏市场、敬畏当前主流思潮的开发商,会死的很惨,最终弄不好被万科们收购。

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