广州南沙的房子,要不要买?

2018-09-28   作者: 澳门新濠天地手机版编辑部   来源: 孙不熟 城市战争

广州南沙的发展定位有新建议,有望从广州城市副中心提升为粤港澳大湾区中心。 南方都市报报道称,昨天召开的广州市政协十三届七次会议,《关于发挥广州在粤港澳大湾区建设中的作用情况通报》透露,目前广州大湾区建设工作架构基本形成,未来一段时期,市政府

  广州南沙的发展定位有新建议,有望从广州城市副中心提升为粤港澳大湾区中心。

  南方都市报报道称,昨天召开的广州市政协十三届七次会议,《关于发挥广州在粤港澳大湾区建设中的作用情况通报》透露,目前广州大湾区建设工作架构基本形成,未来一段时期,市政府将把粤港澳大湾区建设作为头号工程。

  会议审议通过了《强化粤港澳大湾区广州核心增长极作用 勇当“四个走在全国前列”排头兵》专题议政报告,报告提出了许多耳目一新的观点,如通过利益分成等手段建立共享机制,建议将南沙由城市副中心提升为粤港澳大湾区中心等。

  南沙新区是广州市乃至整个广东省的大战略,同时享受多个国家级政策,是广州11区中政策关注度最高也是最具想像空间的一个,但本文的格局很小 ,我们只想讨论一下那里的房子是否值得买。

  化繁为简,我们把这个问题拆分成这样几个简单问题:

  第一个,南沙新区在哪里?

广州南沙的房子,要不要买?

  如图所示,南沙地处珠江口,北距广州中心城区约50公里,且与中心城区之间存在大量的留白地带。一般来讲,这个距离已经超出了中国大城市平均30公里的城市半径,几无可能和主城区连片发展,而且南沙新区的起点是原番禺区的几个镇,基础设施的底子原本是乡镇级别的,可以说很薄、很薄。

  一般情况下,像南沙这种情况是没有条件发展为一座现代化新城的,但广州为什么又如此倚重南沙呢?从上世纪90年代霍英东到南沙拓荒到今天,南沙的开发已有20多年的时间,至少已经沉淀了几千亿资金,如此大手笔的投入,当然不是请客吃饭这么简单,这背后一定会有足够强大的理由。

  这个问题,城市战争写过多篇文章,但我相信很多人至今都没有想清楚,下面就简单地再梳理一遍。

  第二个问题,广州为什么会在南沙造一座城?

  新城有两种模式,一种是沿着城市边界无缝蔓延出来的,一种是跳跃式凭空造出来的,前者的典型代表是珠江新城,万博也勉强算一个,后者的典型代表是南沙与知识城。

  知识城的起源我们在上一篇文章里已经分析过,南沙与知识城的情况又不同,广州之所以在这里造一座城市,我认为至少有三个理由:

  一是港口依托 ,这是南沙最大的王牌。南沙港是广州港集团最大的港区,吞吐量约占全市的70%以上。众所周知,世界上很多大城市都是从港口衍生而来的,纽约、香港、新加坡、旧金山、东京、阿姆斯特丹的起源都是港口,因为港口可以为周边地区带来源源不断的物流、资金流,并依次吸引产业与人口的聚集。所以,依托港口造城,是客观规律、国际惯例、合情合理。

  二是区位独特 ,南沙虽然远离广州(中心城区),但距离珠三角近,为什么这样讲?打开地图,南沙与佛山、中山直接接壤,与东莞、深圳一水之隔,去到港澳也只要一小时的船程,南沙港所在的龙穴岛,与深圳宝安机场,可谓隔河相望,最近的地方只有8公里的直线距离,如果在这个水域修一座桥,不仅南沙无机场的问题迎刃而解,南沙与宝安还能同城化,给广深双雄创造一次美丽的邂逅。

  南沙的这种独特的区位条件,可以说就连上海浦东新区、天津滨海新区都不具备,毕竟浦东所能仰仗的只有上海,而南沙既能仰仗广州,还能仰仗深圳、东莞、佛山、中山乃至港澳,其理论上的靠山可比浦东多得多。

  三是政策需求 ,城市发展离不开国家的政策支持,特别是广州这样的综合性门户城市,与国家支持更是密不可分。对广州来说,南沙是一张很好的牌,因为它拥有世界级的港口,毗邻港澳,又处在珠三角几何中心,可以讲出非常漂亮的故事。城市发展有时候就像上市公司,必须讲得一手好故事,才能获得更多的目光与支持。

  想像一下,如果没有南沙港以及南沙新区这个好故事,广州向国家申请国家新区、自贸区、自贸港等政策的说服力,可能要大打折扣。比如杭州,正因为缺乏港口资源,其在政策资源的分配上,有时候还不如宁波和舟山。当然,国家政策不一定就能点石成金,但区域竞争实在太激烈,别人有的,你不能没有。

  第三个问题,南沙到底有没有潜力?

  任何一个新城,其发展模式无非有两途,一是依靠主城区的带动,二是另起炉灶、自成一体。第二种模式太过理想化,即便是深圳这个横空出世的天之骄子,当初如果没有香港和广州的带动,也不可能有今天的成就。只不过,深圳具备强大的内生发展能力,看上去另起炉灶的感觉更明显。

  所以,南沙新区真正要发展,首先还是离不开母体城市广州的“输血”,问题是现代城市的半径大约是30公里,超出这个半径是很难紧密联动的。不过,城市半径也不是一成不变的,随着轨道交通的普及与提速,这个半径有望拉伸到50乃至100公里。众所周知的18号线就是一条时速超过160公里的高速地铁,建成后,南沙到中心城区的时间距离可以缩小至半小时,二者的联动就能密切起来了。

  当然,18号线有一个小BUG不得不说,其规划线路没有途径南沙目前的中心城市蕉门河,这在一定程度上打散了南沙有限的资源,集中度不够。广州规划向来存在一个问题就是“撒胡椒面”,注意力不集中,这在南沙同样有体现。

  当然,仅仅依靠广州的力量还是不够的,南沙的朋友圈还可以更大 ,既然与顺德、中山、东莞、深圳、香港这么近,能不能打开思路,让这些城市也参与到南沙的开发中来,实现共建、共享呢?听说广州、中山、佛山三市已经签约共建南沙港区四期,这是一个很好的开始,香港、深圳那么优秀,南沙未来能不能搞几个“香港园”、“深圳园”等产业共建园区呢?

  除了周边城市的“输血”,南沙当然也具备“自我造血”的资源,第一个资源还是港口 ,港口可以做很多文章,因为很多产业必须依托港口来做,比如造船、航运、邮轮、海洋装备以及相关的融资租赁等特色金融产业,都能在港口周边做起来。

  第二个资源是土地 ,这个我认为比港口可能还重要,今天的珠三角已经已经寸土寸金,谁有地谁就是赢家,想一想华为为什么要去松山湖?关键词还是肯给地,南沙的地难道不比东莞更值钱?南沙拥有珠三角核心区位置最好、面积最大的土地资源,只要利用得好,其招商引资在大湾区基本就是无敌的。

  写到这里,终于回到文章的主题,南沙的房子到底要不要买?老实说眼下的宏观行情我也看不准,我只能谈谈区域价值 ,南沙背后有世界级的城市群作为支撑,拥有粤港澳大湾区最值钱的资源——土地,就看广州能不能继续打好这张牌。打得好,南沙就是大湾区的天之骄子,至于沉淀在这片土地上的资产增值,不过是水到渠成的事情。

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