房价会跌多少,可以出手了吗?

2018-10-10   作者: 澳门新濠天地手机版编辑部   来源: 秦小明

1 基本情况 最近,房价下跌的范围和幅度比以前明显扩大了。 从环京地区、上海外环到深圳关外;从厦门、合肥到杭州,再到其他二三线城市,最近两个月房子跌价的情况越来越多。具体数据我不罗列了,大家可以自己找当地的中介问一问。 这些天我了解下来,目前全

房价会跌多少,可以出手了吗?

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  基本情况

  最近,房价下跌的范围和幅度比以前明显扩大了。

  从环京地区、上海外环到深圳关外;从厦门、合肥到杭州,再到其他二三线城市,最近两个月房子跌价的情况越来越多。具体数据我不罗列了,大家可以自己找当地的中介问一问。

  这些天我了解下来,目前全国房价的总体情况大致是,一线外围及热点的二线城市已经出现幅度明显(15%以上)的下跌,二手房交易量大幅萎缩,有价无市的情况十分普遍。三四五线城市,有棚改资金支持的地方,房价还撑在顶部,其他不少已经开始出现幅度明显的降价。

  因为房子跌价带来的业主“维权”打砸售楼处的新闻也此起彼伏:

  2018年10月4日,江西省上饶市。某全国知名开发商推出的高铁概念豪华楼盘,每平米从半年前的1万降到7千,降幅30%。业主“维权”。

  2018年9月13日,杭州滨江未来海岸的业主们拉起了横幅,向开发商施加压力,要么不准降价,要么退房。

房价会跌多少,可以出手了吗?

  10月4日,碧桂园浦东南郡项目,开发商一夜之间,将备案均价从每平米3.5万元降到2.6万元,前期业主无法接受纷纷“维权”。

  除了最直观的降价行为,还有一组数据也能从侧面反映现在房地产市场的情况,那就是房地产上游的土地拍卖市场。

  今年1-8月,全国300城土地市场流拍890宗,全年超过1000宗是大概率事件。上一轮房地产低谷期的2014年,全国整年土地流拍数为345宗。

  此外,最近龙头房地产公司万科喊出“活下去”的目标,也从侧面反映出房地产市场已经进入冬天。

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  为什么会降

  关于房价的文章,我其实写了不少,但核心观点和逻辑从来都没有变过。老读者一定非常清楚我观察房价最重要的因素是看金融条件的变化,也就是货币增速的变化。更准确地,是流入房地产的资金量的变化。

  7月,在国常会定调财政和货币政策转向后,我写的有关房价的评论文章当中这样提到:

  既然政策已经全面转向,是否意味着2015年的房价现象会再度卷土重来?

  理解这个问题,需要考虑以下基本逻辑:

  1)流进房市的货币。

  房价一定是一个金融属性主导的资产价格泡沫的游戏,因此有多少水流入房地产市场,是决定房价能否继续大涨的关键。这是我反复强调的观点,看房价,只需看货币。

  2)房地产调控政策。

  调控会直接影响房市的交易成本,进而影响流动性。一个丧失了流动性的市场,都是纸面价值。纸面价值和市场价值,是两个不同的概念。

  3)居民杠杆率水平。

  不同的居民负债水平,对应不同的负债空间。一个负债率只有50%(相较于可支配收入)的经济体,和一个负债率超过100%的经济体,其负债空间完全不同。

  政策的全面转向,对第一个逻辑形成利好。无论政府怎么限制,必然会有一部分资金涌入房市,但这一部分到底有多少,取决于政府有多大决心遏制房地产泡沫。

  理论上,既然可以通过棚改的方式让水只流向三四五线城市,那也可以尽最大可能让水不流进房地产市场,只要严格审批与房地产相关的贷款,维持较高的房贷利率即可。这取决于政府是否最终会诉诸房地产来稳定经济,目前还需要更多数据支持。

  调控政策目前来看,尚未看到放松的迹象。最新的高层有关房地产税的表态,似乎表明政府目前对房地产的态度尚未转向,这和整体政策的转向并不冲突。

  居民杠杆率,如今的居民负债水平,与2015年宽松之前,早已不可同日而语。按照人均可支配收入的标准衡量,中国居民杠杆已超100%。目前刺激居民加杠杆买房,很有可能成为“最后一根稻草”。居民杠杆系统的脆弱性显著增加,这会对房价上涨形成较大抑制作用。

  所以,为什么房价会在现在开始更大范围降,理顺了上面的逻辑,自然就会明白。

  从货币供给的角度看,虽然货币政策已经转成“合理充裕”,且连续降准几次,但由于受到前期经济去杠杆框架下信用派生萎缩的影响(主要是资管新规打掉了影子银行的信用派生,这一块对房地产非常重要),整体流动性并没有出现大幅度的改善。这一点从7月和8月的M2和社融增长数据可以看出,相信9月的金融数据会继续反映这个情况。

  在调控上,之前的政治局会议对房价的态度用了“坚决”两个字,且首次提出要“遏制房价上涨”去掉了以前的“过快”,因此后面我们看到了住建部的沈阳会议,以及随后的主要城市的调控升级的补丁出台(比如深圳的限售等)。调控政策截至目前仍然是非常高压的态势,且没有退出的迹象。

  他的态度依然是非常“坚决”的。

  居民杠杆率依然高企,高房价进而导致的高负债对居民消费的挤出依然对房价上涨形成重要掣肘。

  最后一点,当前外部坏境实际上比几个月以前存在边际变差的情况,中美目前已经从贸易冲突变成了经济冲突,甚至可能是全面的冲突。这对国内的房地产市场,也会产生预期上的不利影响。

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  前景会怎么样

  很多人关心的一个问题是,房价降会不会进一步发展成房价崩?

  如果在全国范围内,一年内房价出现了30%以上的跌幅,那按照首付比例30%来看,就可以近似地看着近期炒房客“爆仓”。“爆仓”是可能出现的,但是不会崩盘。原因有两个:

  1)由于限购等调控政策的推出,在最近房价高点入场接盘的炒房者在总量上并不多(可能我这样的“空头”的提醒也有部分功劳)。因此这个跌幅还不至于形成房价崩盘。如果较早进入房产市场,比如在2016年初,很多房子价格已经翻番,因此下跌30%,也只是吞噬部分浮盈。

  2)调控政策的核心是锁住流动性,锁住交易。在我们特殊的体质下,只要不让交易,房价涨跌就失去了意义。没有成交量的市场,价格信号也失去了意义。

  资本市场都有个说法,叫“横久必跌”,这个用在房价上一样成立。

  只要房价失去了上涨的动能(目前就是这个情况),接盘资金就没有动力进入,而存量资金在里面是有机会成本的。因此,即便政策上锁住交易,总有一些“聪明资金”会想办法离场,这部分交易产生的结果就是房价的阴跌。幅度不会在短时间内太大,但会持续很久。

  房价的阴跌,是未来房价走势的中长期趋势。在大周期上,具有不可逆性。

  具体来说,除了一线城市的核心地段(一样会跌,跌幅更小而已),其他地方的房价未来一年之内跌20%以上是可期的,部分有棚改资金支持的三四五线城市时间会有延后。

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  该怎么做

  特别刚性的自住需求,火烧眉毛那种,不买房媳妇儿就要跑了,价格就不应该是你考虑的因素。房子对你来说,就是救命稻草,任何时候都该买。

  刚性一般的自住需求,可以等等再买的,那就等一等。我给自己定的观察自住买房的时间窗口是一年后。

  投资需求,从一年前开始,我的观点就是不要碰房子,从来没有变过。如果手上有很多套房子的同学,现在是最后的脱手时机(有些地方可能要打点折扣,但依然值得)。

  最后提醒一句,如果你买来投资的房子跌价了,千万不要学有些人去打砸售楼处“维权”,这种行为特别傻*特别low,就算你砸了售楼部房价也不可能按照你的意愿去走。买房子赚了钱,也没见你给开发商分点盈利不是。投资这事儿,风险自担,责任自负是最基本的常识,希望大家都能做一个成熟的投资者。

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