那些年,我们跟房贷利率的相爱相杀

2018-10-19   作者: 澳门新濠天地手机版编辑部   来源: 洪涛三 地产情报站

蛰伏半年后,刘强终于出手了,他的猎物是一套价值230万的期房。 2017年10月,他看上了这个城市江北区一个小区,不过当时已临近年底,多数银行在前三季度就用光了当年的额度,市场流动性不足,供需失衡,导致放贷时间长,利率没有优惠,还得上浮5%-10%。 刘强

  蛰伏半年后,刘强终于出手了,他的“猎物”是一套价值230万的期房。

  2017年10月,他看上了这个城市江北区一个小区,不过当时已临近年底,多数银行在前三季度就用光了当年的额度,市场流动性不足,供需失衡,导致放贷时间长,利率没有优惠,还得上浮5%-10%。

  刘强决定以时间换空间,等待年后银行资金充裕了,迅速杀入,赢得放贷的速度与折扣。不料事与愿违,次年利率依旧上浮,且房价开始上涨。

  这可能是多数刚需族需要汲取的教训,总是在徘徊中等待机会,但市场从不会给你留下最佳窗口。

  2008 年: 最频繁的利率调整   

  刘强最早与“房事”亲密接触还是2008年。

  那一年,如今高喊“活下去”的万科率先打响了楼市降价的第一枪,不过很快遭到了同行、消费者、地方政府的联合抵制。

  恒大的许老板在那段时间也遭遇到了创业以来的最大危机。他求助于香港的商业大佬,最终赢得了他们的支持。次年恒大顺利在港上市。

  碧桂园的杨老板同样不好过。各地工程大面积停工缓建,员工被降薪被离职,年度320亿的销售目标仅完成175亿。

  直到2008年底,“四万亿计划”出台,房企们才纷纷缓过来。没有这个举世无双的救世计划,谁能说自己能够熬过那个漫长的经济寒冬,并且在今天成为地产界呼风唤雨的商业人物。

  对于买房人来说,2008年无疑是抄底楼市的最佳时机。在那一年,地产企业纷纷降价。

  而且,为了刺激楼市,央行进行了最频繁的利率调整。2007年底,商贷基准利率(5年期以上)高达7.83%,公积金贷款利率5.22%;进入2008年,央行自9月开始三个多月内进行了6次调整,至当年年底,商贷降至5.94%,公积金利率3.87%。

  调整频次之多,降幅之大,前所罕见。相比之前的几年,无疑是买房人成本最低的时代。

  房价与利率同时打折,此时不果断出手更待何时?但刘强没有成为上车者,那时候的他刚毕业一年多,手里没有存款,对楼市的概念还模糊不清。

  机会其实是有的,那年10月,刘强的表哥想让他接手一个朋友的复式房子,价格大概35万。刘强也不用担心首付,有表哥的支援,但他对于月供有所忧虑,当时每月到手的工资不过1500左右,还得租房、吃饭,日常开销后的钱几乎难以支撑房贷。

  此外,还有一个刚需普遍担心的问题,小区位置相对偏远,上下班不方便。这种狭隘的视野,往往是刚需族犹豫不决错失机会的主因。事后的发展常常证明,偏远没有想象中那么重要,因为中国的城镇化速度远远超出很多人的想象。

  2013 年:被错过的利率优惠   

  2013年5月,刘强买下了一套60平米的70年产权公寓。这是他的第一套房。

  在过去的5年间,虽然刘强一直笃信房价会上涨,但总希望等自己攒够了足够的首付再出手(这可能是很多刚需族的普遍思维),不知道利用杠杆撬动资产。

  他为此付出巨大代价,因为相比不断攀升的房价,攒钱的速度就像是在原地踏步。

  好在他所在的长沙,那几年的房价上涨缓慢,如果在一些涨幅较大的城市,好不容易攒下的15万首付恐怕又没有买房资格了。

  遗憾的是,虽然他对房价已经有了成熟的认识,但却“栽”在了利率上——他根本没有注意利率折扣的问题!

  其实,在2013年时期,首套房利率打8.5折在全国普遍存在。但刘强付出了基准利率6.55%的高成本。

  2014年开始至今,央行进行了6次降息,基准利率由当时的6.55%降至2015年后的4.90%。刘强的月供也因此少了几百元,但他仍对当年没有享受到利率优惠耿耿于怀。

  要知道折扣可是一直捆绑基准利率调整的,不管央行怎么调整,都可以享受8.5折的特权,贷款30年下来,可以节约不少钱。以贷款100万,20年期计算,基准利率6.55%与享受8.5折利率相比,可以节约12万利息。而如果与利率上浮者相比,更是一笔不小的节约。

  2018 年:首套利率上浮15%

  2017年10月,为了改善住房,刘强一次性还掉了剩余的房贷。他的小算盘是,结清房贷再买可以享受首套房的利率,如果运气好,还可以享受折扣优惠。

  人算不如天算,刘强再次错失了折扣。由于楼市反弹,各地在2017年出台了史上最频繁的调控政策,房贷利率成为其中重要的武器之一,加之去杠杆的大背景,金融机构开始看菜下碟,利率上浮成为各地最主流的选择。

  2018年3月,刘强开始看房,此时的房贷利率普遍已没有了任何折扣,普涨5%成为主流,一些重点城市甚至上浮10%。

  面对房价与利率的双重上涨,刘强焦虑不安,决定迅速出击,错过这波,可能会上车的门槛会更高。5月3日,他签下了购房合同,20天后银行审批通过,利率上浮15%,刘强松了一口气,但迎接他的是30年每月9500元的沉重负担。

  6月5日,刘强的同事也买下了一套90平米的小三居,此时,利率已上浮20%。

  在这背后,是全国房贷利率连涨18个月。据相关统计平台显示,6月全国533家银行分(支)行中,有169家银行首套执行基准利率上浮10%;164家银行首套执行基准利率上浮15%;116家银行首套执行基准利率上浮20%;25家银行首套执行基准利率上浮25%;16家银行首套执行基准利率上浮30%。

  以全国首套房贷平均利率5.64%贷款100万元、30年等额本息还款计算,总支付利息约为107.50万元,要比去年同期累计多还16.7万的利息。

  看到这些上涨的数据,刘强愤愤不平却又无可奈何。作为刚需,在这个复杂多变的楼市中,他所能做的选择真的太有限了。

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