对当前楼市的三点看法

2018-10-20   作者: 澳门新濠天地手机版编辑部   来源: 孙不熟 城市战争

房价下跌,别慌;房价上涨,别乐。现阶段的房地产是计划经济,一切都是可控的,房价将继续保持小幅震荡、上下有度的箱体运动,情绪稳定很重要。 今天市场热传广州部分城区拟将放开限价,部分城区一手楼盘按真实价格备案。 如果这一消息为真,那么意味着部分城

对当前楼市的三点看法

  房价下跌,别慌;房价上涨,别乐。现阶段的房地产是“计划经济”,一切都是可控的,房价将继续保持小幅震荡、上下有度的箱体运动,情绪稳定很重要。

  今天市场热传广州部分城区拟将放开限价,部分城区一手楼盘按真实价格备案。

  如果这一消息为真,那么意味着部分城区的限价令已经取消,“双合同”没有必要,购房者的资金门槛大大降低,低迷已久的市场难得地感受到信心的提振。

  对此,广州住建委发布很快发布《关于我市进一步规范房地产市场管理作出说明》,明确提出在调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下,对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化。

对当前楼市的三点看法

  全文如下:  

  近期,市、区住建部门在保持我市调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下,对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化,严禁开发企业拆分价格报备。

  我委将继续保持调控政策连续性和稳定性,继续坚决执行现行各项调控措施不动摇,继续严格对新建商品住房开展价格指导,同时,按照中央、省、市决策部署,加大对房地产市场的监督检查力度,保持广州房地产市场健康平稳运行。

  对此,我的看法如下:

  01

  委婉的善意

  关于是否取消限价,住建委的这份声明既没有明确承认,也没有明确否认,但有一个关键词——“优化”,这个词用得很严谨、克制、准确,而且留有余地,在保证政治正确的前提下,向市场委婉而充分地传达了善意。

  这一分善意来之不易,应该好好呵护,不宜过度聚焦和炒作,否则可能会让政府踌躇不前,甚至把善意遏止在摇篮里。

  02

  政治正确

  传达善意不等于政策彻底转向,“优化”价格指导机制不等于明确放开限价,调控的那根弦,仍然绷得很紧,目前没有任何松动的可能性。

  在中国,房地产调控永远都有一条不可触碰的红线,那就是行业的平稳健康持续发展、价格的稳定运行,这是永恒的政治正确。一旦房价出现异动,无论是向上,还是向下,调控之手马上就会重拳出击。

  所以,如果把这个“委婉的善意”理解成下一场狂欢的开始,就大错特错了。现阶段的房地产是计划经济,不是市场经济,一切都是可控的。

  如果价格再次反弹,“优化”的必要性可以马上关闭,市场重回冰封状态,也是应有之义。

  按照调控的逻辑,房价的理想走势,永远是保持小幅震荡、上下有度的箱体运动。

  所以,房价下跌,别慌;房价上涨,别乐;房价不动,别急,情绪稳定很重要。

  03

  相信未来

  在此前的一篇文章里,我已经对当前房地产的根本逻辑做了一个分析:金融、土地、人口三个影响房地产的基本面,都没有出现扭转性的变化。

  金融 :金融政策有回暖的可能性,降准已经开启,降息不是没有可能。

  土地 :大部分城市的土地供应两没有明显增加,而供地结构却有明显的变化,那就是商业、租赁、保障房的比例持续增加,而商品房的供地持续减少,其稀缺性可想而知。

  人口 :目前中国常住人口的城镇化率为58.52%,如果按照发达国家平均80%的城镇化率来计算,中国未来至少还应该有3亿人要进城。可以说,中国的城市化,特别是省会城市的大规模城市化还远远没有停止,这类城市以及一线城市的房子仍然供不应求。

  房价不会大跌,也不允许大跌。回顾世界各国的历次经济或者金融危机,多半都与房地产有关,有人说十次危机九次地产,比如美国的次贷危机、日本的资产泡沫、亚洲金融风暴等等,都与房地产有直接或者间接的关系。

  房地产一旦崩盘,冲击的就不仅仅是房地产以及关联行业,更大危机是金融系统。在很多国家,不动产是绝大部分信贷资金的抵押品和对标物,如果房价崩盘,金融系统根本承受不住。

  所以,放眼全球各大经济体,房价下行的过程,大部分还是相对温和的,而不是急风骤雨式的。从1997年到2013年,是香港楼市最差的几年,但总计也就降了30%到50%,而且还是7年累积的降幅。2008年美国次贷危机期间,大城市房价的降幅也很少超过20%,而美国政府宣布救市之后,房价很快就收复失地,重回历史高峰。

  总之,房地产调控不是中国特色,一切调控都不是要消灭这个行业,而是在保护这个行业,让这个行业平稳、健康、持续发展,走得更远,涨得更久。要感谢调控,而不是相反,要不然房价大涨大跌,玩坏了就谁都没得玩了。

  编者注: 本文作者孙不熟,是公众号“城市战争”创始人、广州市房地产协会专家委员会委员、华南城市研究会副会长、广东卫视《财经郎眼》特约嘉宾。

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