找到一篇研究论文,我发现了地铁影响房价的秘密

2018-11-20   作者: 澳门新濠天地手机版编辑部   来源: 梵高先生

01、 在一个宴会上,我曾经听到过朋友讲过这么一个故事。 他说某一年在外地开发项目的时候,曾经遇到过一波这么奇怪的买房人群,这群买房人群都是以团出现,穿着既不时尚也不时髦,非常的朴素,有时候甚至是人头拖和大裤衩。 他们出手都很阔绰,一旦看中拿房

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  在一个宴会上,我曾经听到过朋友讲过这么一个故事。

  他说某一年在外地开发项目的时候,曾经遇到过一波这么奇怪的买房人群,这群买房人群都是以团出现,穿着既不时尚也不时髦,非常的朴素,有时候甚至是人头拖和大裤衩。

  他们出手都很阔绰,一旦看中拿房的时候都会毫不手软,而且多套多套的拿。由于在这个城市开发过多个项目,所以能经常遇到他们。

  由于好奇心,他向接待他们的销售打听这些人到底是干什么的,为什么会经常看到他们。销售一笑,说这些买房客户其实都是周边村子的,前些年因为拆迁,所以手握巨款。

  这些客户没事的时候就会出国旅族游,收收租,顺带打打麻将。他们的爱好是买房,但买房只有一个标尺:只要离地铁特别近,他们会毫不手软的拿下。

  这个故事可能有文字润色的成分,但绝对是真事,而讲这个故事的人,现在业已成为中国某知名房企开发商的区域总负责人。

  讲这个故事的原意在哪里呢?其实无非表达一个意思:对于普通人来说,他们的选房标尺并没有多复杂,甚至有点简单粗暴。 比如说上文中的地铁,就是诱发买房行为中的一个因子。

  事实是,这位负责人告诉我:前几年的这波人买的这些房子,这几年确实都有不错的投资收益。

  当然,这只是个引子。在此,我想问的是,地铁到底是如何影响房价的?影响的周期又如何?持续的上涨幅度有多少?

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  为此我查阅了很多数据。

  当然,需要声明的是,关于地铁对于房价的影响研究,是完全单一建立在房价的涨幅之上的,这里面会除去其他类似于调控政策的出台、土地供应等因素。。

  为什么要剥离?因为影响房价的因子太多了。只能剥离出来,才能看到大致房价房价与地铁的相关系。

  韩国地铁站影响房地产价格最主要的区域是小于200米范围,土地价格上升9-10倍,200-500米范围内土地价格上升11-12倍,500-1000米土地价格上升9-28倍。

  再比如香港的地铁,地铁开通后,香港地铁物业平均升值近50%,沙田地铁站出口房租比过街的沙田广场房租高出近两倍。

  更具体的案例是:香港的荃湾地铁线全面开通后,地铁站300米半径内的房子价格提高了34.8%—338%。

  当然,这里面的数据非常的老,但足以说明地铁对房价的影响力。而且,在某些翻译方面,地铁的另一种英译方式就是:metro,意思就是都市的意思。

  地铁影响房价的因素有哪些?为此我找到了一篇学者的研究论文,里面有一张图很有意思,我给大家看看——

找到一篇研究论文,我发现了地铁影响房价的秘密

  里面的数据和案例比较多,我就不一一列举了,我直接抛结论——

  1、在地铁范围内大概300米左右范围内,地铁对房子影响很多时候是负相关的。2、地铁离住宅区大概400米-1.6公里的影响是正相关的,涨幅最高。3、离地铁太远的住宅区,是享受不到地铁的利好的。

  当然,这些数字的标准每个城市可能都不一样,因为地理形态空间格局不一样,但大致可以传达一个意思:离地铁太近不行,离地铁太远也不行。里面的数字呢,大家可以对比下来参考。

  对于这样的距离,日本有一个形容的很贴切,叫“步行教养”,意思就是说,真正文明的都市人,会以住宅为点,在15分钟范围内选择步行或单车然后就近乘车,这样是最环保,也是最文明的。

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  那么,地铁对房价的影响的周期是多长?什么时候买入地铁物业比较好呢?我们继续来看看案例。

  为了更加具体一点,为了更加真实明确,我们来看看近一些年份的数据。比如说深圳地铁4号线,我们来看看这张图——

找到一篇研究论文,我发现了地铁影响房价的秘密

  我们以2011年为关键点,看看民治发生了什么。

  有意思的是,2010年之前,民治板块的房价一直是突破不了2万/平的,直到2011年,民治片区房价飙升至2万多/平。到了2011年之后,房价开始回落,但是,没过多久,民治的房价一骑绝尘。

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  这一年发生了什么?正确的回答就是2011年深圳地铁4号线的通车。

  历史惊人的相似,我们再来看看深圳地铁3号线。类似以上的图我没有找到,但我找到了同样的结论,也就是:地铁3号线开通前一年是房价上涨最猛的阶段,但开通之后,会有一股回调,然后再迅速窜升。

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  我们再看看深圳地铁11号线。11号线是在2016年6月份开通的,在地铁开通前两年,沙井的房价一直在3字头左右徘徊,到了2015年之后,开始出现4字头的楼盘。

  开通一年之后呢?其实影响已经不大了,我给大家找到了一些数据——

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  综合以上,我得出的结论是:地铁确定开通前1-2年的时间里,是购房者入手的最好时机。

  但是,需要明白是,由于前期预期的透支,在地铁完全通车后,会进入一个调整的阶段,然后才能再次发力。

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