房地产下半场:没有租赁价值的房子将一文不值?

2018-12-05   作者: 澳门新濠天地手机版编辑部   来源: 城市战争

孙不熟写在前面: 常常有人问我,买房到底要不要关心租金价值?老实说,这个问题不太好回答。 过去10多年的中国房地产市场,租售比这个指标可以说无关紧要,北上广深中心区的租售比往往低至1%,但毫不影响这些物业的升值速度,反而是那些租售比看上去较好的三

  孙不熟写在前面:

  常常有人问我,买房到底要不要关心租金价值?老实说,这个问题不太好回答。

  过去10多年的中国房地产市场,租售比这个指标可以说无关紧要,北上广深中心区的租售比往往低至1%,但毫不影响这些物业的升值速度,反而是那些租售比看上去较好的三四线城市,房价的涨势却很一般。

  而在美国、英国等发达国家,人们买房,非常关心租售比这个指标,其意义相当于股票的市盈率,租售比是决定物业价值的关键性指标,租售比过低的物业往往被认为一文不值。那么,中国和美国,究竟谁的房地产市场更能代表普遍情况呢?

  本文作者lulu是我的好友,她对中美金融市场和房地产市场都较为熟悉,本文将从金融的角度谈一谈长期被低估的租赁市场。

  文|lulu

  华尔街有句名言:如果你有一个稳定的现金流,就将它证券化。

  中国房地产政策的顶层设计可以总结为一句话:房住不炒,租售并举。

  2018年以来,面临诸多宏观风险和调控,我国房地产走入涨幅放缓和下行区间。

  作为一个在中美都生活过,长期和金融打交道的人。开门见山,今天我们聊点租赁市场的事:为何 在收益率如此低的情况下,资本依然保持着对租赁市场浓厚的兴趣?

  01

  REITs破局

  2018年4月,我国证监会和住建部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,明确提出将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品,推动多类型具有债权性质的资产证券化产品,在审核领域设立“绿色通道”。

  此举,让业界大为振奋,是REITs破局的信号。

  02

  全球上市REITs总规模为1.8万亿美元

  房地产投资信托(REITs)是资产证券化的重要手段,于1960年诞生在美国,正值美国房产低谷期。作为大类资产配置中的一项重要投资,代替了房产投资 。其底层资产是能够提供稳定租金回报的房产项目,包括办公、公寓、工业物流、酒店、零售、商业综合体等。

  “如果你有一个稳定的现金流,就将它证券化”,这是来自华尔街的一句至理名言。

  REITs自问世后,发展成熟稳定,目前全球已经有37个国家或地区设立相关法规并建立REITs。截至2018年8月,全球上市REITs总规模为1.8万亿美元,其中美国占据了65.7%。

房地产下半场:没有租赁价值的房子将一文不值?

  03

  龙头房企、国有银行积极进入租赁市场

  2018年8月20日,万科在半年报中披露,集团致力于成为全球领先的租赁住宅企业。碧桂园也提出到2020年做到100万套长租公寓。而据CRIC研究中心数据,TOP30房企中,已有1/3进入长租市场。如万科、佳兆业、旭辉、中骏置业、龙湖地产等。

  2018年9月,建设银行召开粤港澳大湾区住房租赁服务发布会,正式进军港澳住房租赁行业。 公开资料显示,包括国有五大银行、全国性股份制银行和地方城商行均有涉足住房租赁行业。

  04

  REITs:房地产下半场的主题

  首先,我国租赁市场收益率很低。

  在美国,普遍认知是低于3.0%租金收益率的房子都不值得投资。我的美国朋友来中国看望我,问周边房子价格,直摇头,太贵了,不值得。

  在我国,一线城市北上广深的中心地带,租金房价比也即租金收益率仅有1.5%-2% ,远低于世界主要城市。

房地产下半场:没有租赁价值的房子将一文不值?

  其次,下半场是租赁市场。各大派系及正规军争相入场。万科高喊“活下去”,房企们变了口风,“慢就是快”,“精耕细作”,“拼运营”,链家从房地产业的边缘来到圆桌中心。

  这是一个困局。但房地产下半场,进入后开发时代。也只剩租赁这块蛋糕可以做大了。怎么办?

  来自美国的舶来品进入国家政策视野。REITs要破局了。先解救谁,先解救负债率高起的房企。作为其投融资的最佳手段,从当前大困局中走出来。

  一些住房租赁专项债已被部分叫停,希望全在REITs身上了。而万科集团,先见之明,2017年就曾组团790亿收购了Prologis(PLD)(普洛斯),普洛斯是全球最大物流仓储公司,同时也是全球最大工业REITs公司。金融机构也可借此大显身手了。

  05

  租金现金流是REITs的底层资产

  REITs是房地产和金融体系完善的必经阶段。

  在过去一个时代,当房产买卖和房价上涨成为主要或唯一关注收益,租金收入被长期忽视和轻视。

  而进入存量房市场后,“租金现金流”的价值才得以被正视。万科成立泊寓,建设银行成立建融住房服务有限公司,争相配置其旗下住房租赁运营公司。将运营所产生的现金流,作为资产与其价值之间转换的有效桥梁。

  而事实上,也只有以运营所生产现金流为底层资产,资产证券化才可能实现。在美国,REITs要将90%以上的利润作为分红分给投资者,从而形成了一个开发商让利,和投资者双赢的理想发展局面。

  06

  一点看法

  REITs是房地产下半场的解药。

  租金是你房子的核心价值。 房地产很可能处在本轮上涨周期的末端,资本都寄希望于运营了。价格总是围绕着价值在一定区域内运动。如果买房,请不要忽略租金收益。

  如果对权益类资产感兴趣。在未来一段时间可以观察下REITs。持续稳定分红是REITs的收益基础。美国自1960年诞生REITs,在过去20年的年化总收益率达到了9.12%。 绝大多数年份,收益高于美股等普通权益资产。

房地产下半场:没有租赁价值的房子将一文不值?

  中国已经对REITs进行试验性解冰,值得思考和探索

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