郁亮再次“看淡楼市”,传递了什么信号?

2019-02-27   作者: 澳门新濠天地手机版编辑部   来源: 刘晓博

正当楼市迎来小阳春的时候,万科集团董事长郁亮的最新观点,再次引起了媒体的广泛关注。整体而言,郁亮的观点显得非常谨慎,甚至有点看淡、唱空的意味。 郁亮的最新观点,是万科周刊公众号2月25日公布的,文章标题是 郁亮:收敛聚焦,巩固提升基本盘 ,点击

  正当楼市迎来“小阳春”的时候,万科集团董事长郁亮的“最新观点”,再次引起了媒体的广泛关注。整体而言,郁亮的观点显得非常谨慎,甚至有点“看淡”、“唱空”的意味。

  郁亮的“最新观点”,是“万科周刊”公众号2月25日公布的,文章标题是“郁亮:收敛聚焦,巩固提升基本盘”,点击量很快超过了“10万+”。其核心内容,是郁亮在集团2019年目标与行动沟通会上的发言,时间是2018年12月17日。

  下面是郁亮的主要观点,我一边引述一边给出自己的点评。

  观点一:不要指望“触底反弹”会很快到来。

  郁亮先引用了2016年那篇著名的《人民日报》刊登的“权威人士谈经济”的观点——“我国经济运行不可能是U型,更不可能是V型,而是L型的走势。这个L型是一个阶段,不是一两年能过去的”

  然后他说:

  过去我们听得最多的是“触底反弹“,我们的经历也是“触底反弹”。但权威人士告诉我们,现在L型的竖线还没有到底,一般预计到2020年左右才有可能见底。更值得关注的问题是, L型的那一横不知道会持续多少年,日本已经持续20年还未完全走出来。 这突破了我们过去的认知,与过去的经历完全不同, 房地产行业从来不能脱离经济大势,所以我们要深刻认识到,宏观形势并不乐观。  

  今年(指2018年,下同)四季度BG(编者注:四大区域+物业)、BU(编者注:包括长租、物流、印力等)在做事业发展计划的时候,基于过去的经验,对宏观形势判断都过于乐观,期待不久后的“触底反弹”, 但如今的宏观形势已经不是这个样子,不是过了今年、明年就会好转,我们需要做好长期准备。

  郁亮还谈到了“少子化”对房地产行业带来长期影响,他说:90后比80后人口少4100万,00后又比90后少3100万,也就是说20年间,从8岁到28岁的未来购房主力人群减少了7200万,而且10后的情况也不容乐观。宏观调控政策的影响差不多2-3年,但经济大势和人口结构问题将10-20年。

  点评:整体而言,郁亮这次发言比“活下去”那次成熟了很多。房企老大的CEO,必须谈宏观经济,必须要有危机意识。但在经济下行压力很大的时候,表态就要有技巧,否则有“唱空”之嫌。  

  在这次讲话里,郁亮把“活下去”修正为——我在南方区域媒体交流会上提到万科要“活下去”,大家以为“活下去”应该像乞丐一样去讨饭吃,其实对万科而言,“活下去”是希望活得更好,活得更久—— 这样表述,就聪明了很多。  

  而且谈经济L型,引用权威人士的说法,就很得体。但说实话“触底反弹”有两个含义,一个是大周期的“触底反弹”,或许需要反复确认,到2020年甚至更长时间才能完成; 从当前小周期看,201969月之间,就可以“触底反弹”。 因为货币政策、财政政策都发生了新的逆转。去年之所以压力大,是因为“去杠杆”。

  所以,郁亮对宏观经济的判断其实还是不够精准和细致。但他希望下属有压力,进而迸发动力,这是可以理解的。

  观点二:要跳出“牛市思维”。

  他说: 2019年,面对高度的不确定性,我们应该摒弃一切投机、侥幸心理,跳出路径依赖和牛市思维 ,围绕“城乡建设与生活服务商”的战略定位,依托事业合伙人机制,坚持以“客户为中心,以现金流为基础,合伙奋斗,持续创造更多真实价值,实现有质量发展”的长期经营指导方针,稳住基本盘。

  什么是“基本盘”?基本盘是指保证万科“活下去”的关键,脱离基本盘将失去“活下去”的根基。

  点评:“印钞票的时代”的确终结了,中国广义货币M2的增速从2009年的27%左右,到前几年的14%左右,再到目前的8.5%左右,的确速度在下降。国家短期不会再强烈刺激楼市,所以开发商的确要转变“牛市思维”。而这,也恰恰是国家愿意看到的。  

  但话说回来,中国房价“一年多翻倍”(2016-2018)的空前景观,恰恰不是在M2增速特别高的时候创造的。 印钞方式和“印出来的钞票首先给谁”也非常重要,“货币棚改、三四线楼市暴涨”就是货币滴灌下的奇迹。 所以,对于未来中国楼市再次出现“疯牛”我们还是要留一份警惕,不是说完全不会了。当前市场是高度管制的市场,而中国经济正在走向深度开放,这个悖论也是前所未有的,将来会发生什么很难讲。

  观点三:房子的“财富效应”已经改变。

  他说:住宅全面短缺时代结束,政策层面继续坚持“房住不炒”的基调。今天,中国人平均住房面积超过40平米,套户比率1.13,经过行业过去20年高速发展,住房全面短缺的问题已经基本解决。另外过去房子有财富效应,买了房子可以涨价,但今天这个局面也发生了改变 ,因为“房住不炒”,房子是用来住的,不是用来炒的。住房的金融投资属性会被长期抑制住,这对我们有重大影响。

  点评:房子的“财富效应”的确在改变,三四五线城市正在高度分化,如果不在核心都市圈,不靠近中心城市,没有显著人口增量,未来金融投资属性会不断下降。  

  但中国城镇化的2.0版刚刚开始,这就是“都市圈时代”,在核心都市圈,房子的“财富效应”会长期存在。 这个“效应”不是坏事,将来关键时刻还是可以拯救经济的。所以国家一再强调“稳房价、稳地价、稳预期”,没有说“打压预期”,更没有说“推动房价、地价下行”。

  观点四:房企转型绝非易事,“我们没有可能找到一个和房地产赚钱前景相当的行业”。

  他说:若干年前,包括万科在内,很多同行都尝试转型,但是行业转型是非常不容易的。首先,我们都觉得需要找到一个和房地产行业赚钱前景相当的行业,但经验告诉我们,我们没有可能找到这样的行业。当我们做物业、物流的时候,发现每平米赚的钱都是以了几毛、几分为单位时,大家便觉得无从下手。让赚大钱的人去赚小钱,难度太大。 到今天为止,坦率而言,似乎没有什么特别成功的转型案例。

  点评: 一不留神,郁亮说了实话。 房地产商是“赚大钱的人”,转型就是去“赚小钱”,所以“难度太大”。虽然其他暴利行业很多,比如烟酒药,比如BAT的行业,但万科学不会。所以,没有可能找到“一个和房地产行业赚钱前景相当的行业”。对于其他房企的转型,万科不看好。

  观点五:万科未来的几个机会。

  郁亮认为,万科未来至少有以下几个机会:

  第一,城镇化率会继续提升,房地产仍然会维持较大规模。中国还有大概20个点城镇化率的空间,过去城镇化水平还有一些水分 ,比如部分农民工进城务工后,还未真正转为市民,所以城市化还有机会。

  第二,“都市圈化”带来机会。 如果说第一阶段城市化以农民进城打工为标志的话,现在第二阶段的城市化已经开始,那就是都市圈化。比如粤港澳大湾区、长三角一体化、京津冀一体化以及中心城市都市圈等。这其中依然有很多机会,比如粤港澳大湾区中有香港、广州、深圳三个核心城市,各具不同的特色和能力,这在全球范围内也不多见,所以有机会。

  第三,住宅消费并不是整体过剩,而是有些过剩,有些还没被满足,这就是为什么要“限”的原因。 关于租购并举,购的部分已表达很充分,但租的部分才刚刚开始。

  未来10年,开发业务都将是万科的基本盘,它支持着未来10年万科主要的收入、利润和现金流。 过去3年,我们放弃了规模第一,换回今天的战略布局主动。如果当初没有收敛聚焦,进入的是200-300个城市,而非现在70-80个主要城市的话,我们不一定会丢掉销售老大的位置,但今天面对的困难和压力就会大很多。所以,正是过去3年在地域上的收敛聚焦,才使万科赢得今天的战略主动。

  点评:说到底,万科还是觉得房地产可以继续赚到“像样的钱”,机会仍然很大。他说“城镇化还有20个百分点”,是指“户籍人口城镇化率”,并认为“常住人口城镇化率有水分”。所以,万科这样的住宅开发商还可以“大干快上”地干上10年。  

  郁亮对“都市圈化”和大湾区的很多看法,跟我专栏里的表述惊人一致,应该是“所见略同”。 所以,其实内心里郁亮一点都不悲观。  

  郁亮还认为,“过去3年,我们放弃了规模第一”是对的,否则进入的城市就太多,会达到200-300个城市(类似碧桂园),现在是“70-80个主要城市”。所以现在压力不大。可见,郁亮也认为三四五线城市已经比较麻烦了。  

  “过去3年,我们放弃了规模第一”,这里有主动因素,还有被动因素。因为宝能收购带来了长时间的混乱,核心团队有点前途未卜,肯定是错失了一些机会的。所以去年下半年以来,万科在加速拿地,以布局下一场牛市。  

  对,是牛市。虽然郁亮口头上不承认,但从万科拿地的凶悍劲头,我知道他们“相信未来”!

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