菏泽取消限售成功闯关,多地一连串宽松动作密集跟进,楼市春天来了?

2018-12-22   作者: 澳门新濠天地手机版编辑部   来源: 智谷趋势

12月18日,在举国上下忙着庆功改革开放40年的日子里,山东菏泽市在当天下午3点钟平地一声惊雷,砰地打响了取消限售的全国第一枪。 两日之内,异动四处蔓延,广州商服类物业对个人放开限购,珠海两区降低购房门槛 地产圈狂欢,财经媒体哗然,全国三四线也激动

  12月18日,在举国上下忙着庆功改革开放40年的日子里,山东菏泽市在当天下午3点钟平地一声惊雷,砰地打响了取消限售的全国第一枪。

  两日之内,异动四处蔓延,广州商服类物业对个人放开限购,珠海两区降低购房门槛……

  地产圈狂欢,财经媒体哗然,全国三四线也激动地一抖,“来了,终于来了,这下有救了!”

  慢着!房地产的春天真的到了吗?

  地方与中央的博弈从来没有我们想的那么简单。老大哥的眼睛时刻都在,能否“杀出一条血路来”,取决于内外部形势的联动发展。

  但无论结果如何,绝不能把杠杆再加到居民身上,绝不能让房价飙涨挤压了消费和创新。

  除非是真遇到“难以想象的惊涛骇浪”,否则未来是不可能全面放松的,最大概率是边际性宽松,将投资的需求往三四线城市赶,以此守住经济基本盘。

  01

  第一个吃螃蟹的地方,是一座存在感极弱的四线城市。

  12月18日15:19,山东菏泽市住房和城乡建设局在官网低调地挂上了一则通知。

菏泽取消限售成功闯关,多地一连串宽松动作密集跟进,楼市春天来了?

  文件于末尾之处藏了惊雷:

菏泽取消限售成功闯关,多地一连串宽松动作密集跟进,楼市春天来了?

  简单解读一下:

  1. “取消新购住房限制转让期限”

  ——过去,全国至少40 个城市出台了限售政策,限制新购住房在一定的期限内不得进行转让买卖,这是最直接打击短线炒房的典型政策。如今,菏泽率先打破禁区,正式取消2年以内的新房、二手房限售政策!

  2. “降低市区商品房预售资金监管额度”

  ——菏泽放松对开发商的资金监管,资金链紧张的房企终于可以缓一口气了。在房地产开发商被弃之如敝履的2018年,菏泽是第一个公开向他们抛出橄榄枝的地方政府,情深义重。

  菏泽发布的时间不早不晚,选得极为巧妙,这个节点刚好是庆祝改革开放40周年结束后的几个小时内,全中国都在解读会议的信号,无暇顾及其他。

  不过,全国楼市早已压制了两年,饥渴难耐。这一上来就是全城取消限售、补血开发商,怎么藏都藏不住。

  资本市场迅速对这一壮举作出投票,19日大盘萎靡,地产股却信心大振,房地产开发指数在10点钟拿下1.4%的涨幅,鲁商置业涨停。

  到底是虚晃一枪等着被上级叫停,还是能够成功闯关,成为全国取消限售首城?菏泽的举动,被全国上上下下当做是窥探政策走向的出头鸟。

  其他地方似乎也早就埋伏在墙后,暗中观察。在菏泽打响头炮的第二天,楼市松绑的枪声接连发生。

  广州商服类物业限购松绑:

  广州住建委发布文件显示,2018年12月20日起,“330”新政前出让的商服类项目(如公寓、商铺)可卖个人。

  珠海两区限购松绑:

  坊间传闻珠海金湾、斗门两区下达口头指令,购房门槛大降,社保年限从5年降至1年,且面向所有购房者。《房地产导刊》的记者求证后获知,“虽然没有正式文件下发,但政府已默认。”

  为什么此时楼市会异动连连?难道楼市调控一两年后,总是历史性重演,迎来全国性放松?

  02

  先把视线投向中国经济全局,宏观环境正在加速形成调控政策底。

  20日凌晨,全球央行美联储在一片反对声中宣布年内第4次加息,基准利率升至2008年最高水平,全球流动性进一步紧缩。美联储继续加息,使得中国货币政策操作受到的掣肘随之加大,进行大宽松大刺激是不可能的。

  上周11月经济数据出炉后,国家统计局便表态,经济下行压力较大。今天,中国的出口,消费,房地产投资,就业方面的数据纷纷出现异动,这里省略一万字,就不具体展开了。

  洪水总是在最薄弱的堤坝上寻求破口,谁压力更大,谁就会先第一个冲出队伍。

  菏泽,四线城市当中最典型的样本。

  1. 人口外流大。2016年菏泽以152万外出人口居山东省首位,占总人口的15%。2017年,菏泽人口净流出145万人。

  2. 土地财政依赖度居高不下。2017年菏泽卖地收入219.7亿,一般公共预算收入为186.5亿元,以此计算,土地财政依赖度高达117.8%,位列全国TOP10。2018年上半年菏泽又以177亿元的巨量土地成交额,杀入了全国30强,而土地成交面积更是稳居全国前20位。

  3. 财政收支缺口越来越大。从2005年到2017年,菏泽的公共财政收支缺口从50亿以下,飙升至300亿以上。

菏泽取消限售成功闯关,多地一连串宽松动作密集跟进,楼市春天来了?

  此外,过去菏泽的棚改规模,在全国都是数一数二的。2016年至2018年菏泽启动棚改37.2万套,其中2017年有18万套,约占全国的3%,数量在全国地级市中居第一位,涉及70万人口,相当于拆掉一个百万人口的城市。

  棚改带来了菏泽兴旺的房地产需求,也带来了地方政府卖地为生的轻松生活。2019年棚改缩量,货币化安置退出,压力可想而知。

  同样的,广州是一线当中的异类,它的土地财政依赖度比北上深都要高很多,受房地产销售拖累,今年广州的经济增速你懂的;珠海是三线城市的代表,土地财政依赖度排名同线城市最前列。

  当前经济形势考验定力,宏观调控需要不断寻求再平衡。压力之下,那些想要补血的地方,都在猜测中央的底线在哪里,试着从紧调控的态势中撕开一道口子,托底经济。

  03

  菏泽的闯关战,可以看出政策博弈的经典套路。

  中央为了打击炒房、遏制房价上涨,用行政性手段加码调控冻住全国楼市,五限全上。但在最初的时候,饶是最高等级的智囊也无法准确预估未来形势的变化,因此长效机制就留下一个口子:一城一策,因城施策。

菏泽取消限售成功闯关,多地一连串宽松动作密集跟进,楼市春天来了?

  这里的复杂在于:既要管控全局不能让房价蒙眼狂奔,又要归还地方决策自主权、避免一刀切。

  中央没有全盘封死,地方蠢蠢欲动,夹在中间的省级部门就最难做了 :在中央没点头之前,绝不能轻举妄动,要时刻保持住“房住不炒”的政治站位;另一方面,又要保住经济,不能随意摁住地方的自救。

  现在正是最尴尬的时间节点。中央经济工作会议还没开,对2019年房地产政策尚无定调,而最近两次政治局会议只字不提房地产调控,存在一定的遐想空间。

  山东省住建厅19日对菏泽举动的回应就是这样一股味道,暧昧不清,模棱两可,扑朔迷离。

  先是“还没弄清楚情况”,“文件没报备”,“不好说”,这样就不会把话说得太死,给菏泽留了余地。

  接着“媒体过度解读,不利于地方根据自身情况采取措施”,给菏泽撑撑小腰。

  最后表态高举中央“一城一策、因城施策、避免一刀切”的指示精神,表明“不干涉”,至于“有的政策需要报备,有的不需要报备”一说,民众通常都是认识不清的。

  而且菏泽给自己留的一手实在是高,以至于省级部门有了按兵不动的底气——

  19日下午菏泽再次发布文件,说是“市民要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切”,因为近年来,受转让期限规定的影响,该市二手房交易价格出现同比增长较快的势头,为了防止价格出现大波动,才决定取消限售。

  换句大白话,过去棚改弄太多了,有很多拿到货币补偿的市民,因为限售政策不能办理过户,无法买到合适的住房,导致需求大供给小,房价上扬,俺这也是为民所忧嘛。不是想要让房价抄起来,是不想让房价涨起来。

  这样一个道德制高点,省住建厅哪里好意思啪啪打脸。总之,现在2天过去了,菏泽的取消限售还没有被亮红灯。

  政策博弈的思路是,只要没有被踩刹车,就算是进一步确认了禁区的深与浅。

  一旦菏泽刺探成功,陆续跟上的队伍就可能会多了起来。毕竟,地方政府对房地产投资具有本能冲动,只要不加限制,地方出于提振经济的考虑,甚至可能出现赛跑放松的局面。

  限售本来就是地方政策,放在“一城一策”的框架下,由地方说了算。中央的作用是全局监测,守住“房住不炒”的基本盘。

  对地方来说,不管明里暗里有什么小心思,所有的游戏,都只能披着 “房住不炒”的外衣进行。

  04

  记住了,千万别相信“房地产春天到来”的鬼话。整体性的春天是不会来的。

  还得说回美联储加息。美联储态度偏鸽,暗示明年大概率会放缓加息,市场猜测加息次数很有可能从三次减少至两次,甚至是一次。全球流动性都有望改善,全球的风险偏好和经济有可能再度提升。

  中国也将具备更大的货币政策放松空间,可以继续对实体经济定向滴灌,而不是急着立马提起房地产这个夜壶,全面放水刺激楼市。

  房地产是不可能全面放松的,如果房价继续回到暴涨时代,资产泡沫膨胀,不仅社会矛盾加剧,政府公信力受到挑战,还有可能爆发系统性金融风险。除非是真遇到“难以想象的惊涛骇浪”,否则不可能启动一二线楼市,以时间换空间。

  所以,房地产调控大概率只会迎来边际宽松。 所谓边际宽松,就是选择性、有限度的放松限制。宽松的形态在一二线和三四线会有很大的差别。整体思路是:

  稳住一二线,纠正一些行政性措施对市场带来的扭曲;

  宽松三四线,防止三四线经济在2019年大幅波动。

  要托住经济,只能稳住一二线,将投资需求尽量往三四线引。要知道,三四线并非完全没有财富保值增值的潜力,只要是在大城市周边的,刺激一下还是会有需求的,比如造一个横琴自贸区的概念,珠海又是一个大利好。

  05

  此前智谷也撰文《三大指标看懂中国楼市迷局》分析过,接下来3-4个月是政策转向的关键期,最近不少市场声音认为,明年一季度末二季度初政策会迎来放松。

  接下来,很大可能会有一批城市闻风而起。而最可能被动刀的,就是五限政策当中的“限价”。

  限价能抑制住地价、房价的飙升,但负面效果的影响也大:

  1. 一二手房价格严重倒挂,留下巨大套利空间,抢房现象严重,反而是鼓励了投机。

  2. 滋生“双合同”现象,导致新房价格失去真实性,也加大了刚需购房成本。

  3. 开发商为控住成本,催生了最烂楼盘,房闹越来越多

  如今楼市预期发生了转变,观望情绪越来越浓,房价防跌的压力比防涨更大,放开限价,提高新房备案价格,既能恢复市场价格信号,也能稳住房价数据,稳住市场预期。

  实际上,限价已经在悄然放松。

  北京在去年8月份已经有多个高端盘突破了8万元的政策红线入市,今年10月,更是少见的有4个10万+项目在低价限竞房的掩护下入场,没有让楼市价格产生大波动,高价房的堰塞湖也慢慢地得到释放。

  广州两区出台了文件取消限价,目的是清理双合同,优化市场价格信号,与此相伴随,限签也在逐步放开;南京有一楼盘在12月突破了限价,名义为“防止国有资产过多流失”。

  据财新报道,澳门新濠天地、合肥、宁波、石家庄、鹤山等地,其备案价都有不同程度上调,幅度在5%-10%不等,限价政策出现松动。

  当然,如果房价反弹太快,限价令卷土重来不是没可能。

  总体而言,中国的房住不炒是有底气的,调控出现边际放松不意味着必然刺激房价上涨,深圳、北京都在印证这一点,只要加快住宅用地供应,一样可以对冲有限度的宽松。推进人才住房、限竞房、共有产权房等保障性住房的建设,既可以拉动房地产上下游行业的发展,稳住经济,也能缓解房价狂飙的社会问题。

  

  2019年,中国楼市政策再平衡之路正式开启。

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